路線価 (2023) 京都府福知山市字上紺屋46-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 福知山市京都府福知山市字上紺屋４６番４外
価格時点	2023 年
駅名	福知山駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	862万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,600 円 1平米 6万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	862万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,600 円／坪 1平米 6万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、福知山市、綾部市の範囲で、需要者は地元の個人事業者等が中心であり、圏外からの需要は低位である。当該地域では市街地活性化の事業として街路整備や電線地中化等が行われた経緯があるが、商況回復には至らず、出店意欲や土地需要は低迷が続いている。なお、当該地域には各種規模形状の画地が混在する状況にあって、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、概ね同市中心市街地に形成された既成商業地域一帯と判定した。需要者の中心は、同圏域に地縁的選好性を有する地元の法人及び個人事業者と把握される。飲食店舗を中心とする地元密着の商店街であり、市街地活性化事業が施されるも、長期化する新型コロナの影響等により新規出店等に手控えが窺え、需要はなお弱含みで推移している。取引件数は僅少で、業種により規模等も様々であるため、需要の中心的価格帯の把握は極めて困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は旧来からの商店街で自用物件が中心と見られ、需要者は物件選別にあたり収益性を考慮しつつも、最終的には市場相場を基に意思決定する傾向にあり、収益価格が価格形成に及ぼす影響は低位となっている。よって、本件においては、市場での取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、指定基準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は商業地域では重視すべきであるが、自用物件が多く賃貸市場が未成熟のため、元本に見合う相応の収益が収受されていないこと等により、低位に試算された。他方、比準価格については価格牽連性の緊密な商業地の事例から試算され、市場取引の実態が精緻に反映されており、実証的で精度の高い価格であると判断される。以上より比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、前年価格及び指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福知山駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模飲食店等が多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福知山市京都府福知山市字上紺屋４６番４外
標準地の範囲
東	20 m
西	90 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	21 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　衰退傾向が続く既成商店街であり、新型コロナの影響は薄れているが、土地需要は当面弱含みで推移するものと予測される。 (2)旧来の商業地域であり、近年市街地活性化により歩道整備、電線地中化等の事業が行われた。地域経済を取り巻く厳しい環境に長期化する新型コロナの影響も相俟って、地価は当面弱含みで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万6,212 円 1平米 6万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万5,882円 1平米 6万5,300円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地は利便性の良い市街地で下げ止まりの傾向にあるが、商業地は全般的に弱含みが継続している。令和４年４月に立地適正化計画が策定された。 (2)住宅地市場において一部地価下げ止まりの動きが見られ、また商業地市場は総じて軟調が存続。令和４年４月に立地適正化計画が策定された。
地域要因
(1)繁華性低位な既成商店街であり、土地需要は低迷が続いている。 (2)土地利用に特別な変動は認められず、大型商業施設への顧客流出、新型コロナ長期化による先行き不透明感により、需要は依然弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字上紺屋４６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,299 円／平米 24万5,632 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,299 円／平米 24万5,632 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,338 円／平米 21万9,313 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,300 円／平米 21万9,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字上紺屋４６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,616 円／平米 18万560 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,616 円／平米 18万560 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,418 円／平米 20万6,354 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,400 円／平米 20万6,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字上紺屋４６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,485 円／平米 19万3,351 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,485 円／平米 19万3,351 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,535 円／平米 22万3,271 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字上紺屋４６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,170 円／平米 20万8,840 円／坪
推定価格 平米 坪	6万162 円／平米 19万8,896 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,371 円／平米 22万2,729 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府福知山市字上紺屋４６番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,594 円／平米 24万6,608 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,594 円／平米 24万6,608 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,454 円／平米 22万9,615 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情