路線価 (2023) 京都府福知山市字長田小字大野下2755-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 福知山市京都府福知山市字長田小字大野下２７５５番１外
価格時点	2023 年
駅名	石原駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (905 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (905 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,303 円／坪 1平米 2万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、主として福知山市及びその周辺の市町の圏域で、中小工場用地等と代替関係が認められる。需要者の中心は、既存の大規模工場と関連性のある事業者又は同市内等の事業者等で、圏外からの需要者は少ない。対象標準地は街路条件等で競争力に劣り需要は依然弱含んでいる。京都府北部全体の工場用地等の取引件数は少なく、価格もまちまちで、近隣地域内の需要の中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、概ね京都府北部及びその周辺地域に形成された中小工場地域の圏域と判定した。需要者の中心は、大工場の関連事業者及び工場を営む京都府北部の個人事業者又は法人である。工場地として必ずしも用途が純化しておらず、利用度の低い土地も散見され、また街路条件も十分とは言えず選好性に劣り、需要はやや弱含んで推移している。業態により種別規模等は様々で、取引の中心となる価格帯を把握することは極めて困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、対象標準地と土地種別が類似し、価格牽連性の高い工業地の事例を関連付け試算しており実証的で市場性を反映した価格である。一方、収益還元法は、近隣地域周辺では自用の工場、倉庫等が殆どで、貸工場等がみられず賃貸市場が形成されていないため、適用しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 工業系用途の土地の取引は自用目的が一般的で、賃貸用は希少であり、賃貸市場が未成熟であると判断されるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替競争関係にある信頼性の高い事例資料を採用し、価格形成要因比較等を行って得られた価格であり規範性が高く、また単価と総額との関連についても検討を加えたところ適正と認められた。さらに下記の代表標準地の価格からの検討も踏まえ、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	石原駅南方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	273.7 坪 (905 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼作業場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事業所等のほか、住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福知山市京都府福知山市字長田小字大野下２７５５番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	110 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	事業所用地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	大規模工業団地周辺に位置し事業所のほか住宅地等もみられる地域。
街路	６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事業所のほか一般住宅等も混在する地域で、用途混在の地域として推移するものと予測する。街路条件等が劣るため需要は弱含みで推移するものと思料するが、今後の経済動向等に留意する必要がある。 (2)成熟した工業地域であり、高速道路整備により交通利便性は向上し、また業況にも改善傾向が見受けられるが、用途混在の工業地に対する需要の程度、また新型コロナによる今後の影響等に留意が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事業所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)工場の業況は回復傾向にあり、不動産需要も堅調であると思われる。新規参入も少なく、工業地の取引は総じて少ない。 (2)新型コロナの影響で一時低迷していた業況は、緩慢ながら改善傾向を示しており、現時点では市内工業地の地価水準に特別な影響は認められない。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、一般的要因の影響や街路条件等の劣る工業地の需要は依然弱含んでいる。 (2)地域要因に格別の変動要因等は認められず、一般的要因の影響ややや劣る街路条件等を反映し、需要は若干ながら弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府福知山市字長田小字大野下２７５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,143 円／平米 8万3,123 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府福知山市字長田小字大野下２７５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,635 円／平米 5万8,301 円／坪
推定価格 平米 坪	2万768 円／平米 6万8,659 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,685 円／平米 9万4,833 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府福知山市字長田小字大野下２７５５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,955 円／平米 11万8,867 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,955 円／平米 11万8,867 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,830 円／平米 8万5,394 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字長田小字大野下２７５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万941 円／平米 3万6,171 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,050 円／平米 4万9,755 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,595 円／平米 8万4,617 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情