路線価 (2023) 京都府舞鶴市愛宕下町2-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 舞鶴市京都府舞鶴市愛宕下町２番１６
価格時点	2023 年
駅名	東舞鶴駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,431 円／坪 1平米 4万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東舞鶴を中心とする舞鶴市の住宅地域である。需要者は舞鶴市及び周辺市居住者であり、当該地域に地縁血縁を有するものが中心となっている。周辺地域一帯が高潮による冠水、浸水被害が見られる地域であり、対象地周辺は売物件が多く、需要が低迷しているため市場滞留期間が長くなっており、地価はやや下落傾向にある。市場の中心価格帯は中古物件で１，５００万円程度までと把握される。 (2) 同一需給圏は、概ね東舞鶴内に形成された中小規模住宅地域の圏域と判定した。中心となる需要者は、当該圏域に地縁性を有する市内居住者であるが、圏外からの転入も散見される。閑静な住宅地域であるが、住環境、利便性、浸水リスク等から市場での選好性は弱く、需給はやや弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、中古の戸建物件で１５００万円までと把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地の存する地域では賃貸需要との関連で経済合理的な賃貸住宅経営は困難であり、収益還元法は適用しなかった。当該地域では自用目的の取引が中心であり、需要者は意思決定に際し居住の快適性・地縁的選好性を反映した資産価値を重視する傾向が強いため、比準価格の信頼性は高い。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象地の前年価格からの変動率も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 快適性が重視される住宅地域であり、取引は自己使用目的が主流を占める。周辺には共同住宅等も散見されるが、経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるため、収益価格は試算しないものとした。以上より、信頼性を有する複数の取引事例を採用し、市場取引の実態が精緻に反映された実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東舞鶴駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	舞鶴市京都府舞鶴市愛宕下町２番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	23 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	志楽川河口に近い住宅地域
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域であり土地利用に変化等は見られず、当面は現状を維持すると予測される。周辺では高潮による冠水被害も見られ、地価水準はやや弱含み傾向が続くものと予測される。 (2)成熟した住宅地域であり、土地利用に格別の変化は見られず、当面は現状維持にて安定的に推移するものと予測される。水害リスクに対する意識の高まり等から、地価水準については微減傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)舞鶴市は人口の流出が続き、工場閉鎖も見られ地元経済はやや停滞気味であるが、製造業、サービス業を中心に若干の回復傾向も見られる。 (2)人口減少、高齢化が進む中、工場閉鎖等地元経済も低迷気味。新型コロナの影響は限定的で、製造業、サービス業中心に若干の回復傾向が窺える。
地域要因
(1)地域要因に大幅な変動はないが、浸水被害に対する懸念もあり売物件が多く、需要はやや低迷している。 (2)地域要因に格別の変動等は認められないが、浸水被害リスクを有する住宅地域で、市場での選好性に劣ることから需要の低迷がなお存続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市愛宕下町２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,345 円／平米 13万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,345 円／平米 13万9,993 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,345 円／平米 13万9,993 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市愛宕下町２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,915 円／平米 12万5,347 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,915 円／平米 12万5,347 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,464 円／平米 15万3,610 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市愛宕下町２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,791 円／平米 15万7,997 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,791 円／平米 15万7,997 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,953 円／平米 15万1,921 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市愛宕下町２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,503 円／平米 20万9,941 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,503 円／平米 20万9,941 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,970 円／平米 15万5,283 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情