路線価 (2023) 京都府舞鶴市字八戸地小字村中西556-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 舞鶴市京都府舞鶴市字八戸地小字村中西５５６番１
価格時点	2023 年
駅名	四所駅 から 4400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	137万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万8,282 円 1平米 5,530 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	137万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万8,282 円／坪 1平米 5,530 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、舞鶴市及びその周辺市郊外の農家集落地域一円と把握した。需要者は地元住民がほとんどで外部からの転入は少ない。農業を取り巻く経済的環境の悪化、過疎化、高齢化等により宅地需要は低迷している。取引件数が少なく、取引価格にもバラつきが見られるため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、同市西部及び周辺市町の縁辺部で形成される農家集落地域を中心とする圏域である。需要者の中心は同集落及びその周辺地域に居住する地縁者・血縁者であり圏外からの転入需要は劣位である。農業を取り巻く経済環境の悪化、過疎化・高齢化により集落内の取引は少ない傾向にあり市場が未成熟で価格相場が形成されるまでには至っておらず、また、取引には恩恵的取引等の事情を含む場合も多く、需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、農家住宅を標準とする地域で、自用目的の取引が中心であり、貸家に対する需要はほとんど無く、収益還元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内は自用の農家住宅が主体の地域で収益物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟で収益性が見込めないことから収益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引市場において発生した取引事例から信頼性の高い複数の事例を採用し、市場実態を反映した実証的かつ客観的で規範性は高いものと判断される。したがって、比準価格を採用し、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討並びに市場動向をも勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	四所駅北西方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ谷あいの既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	舞鶴市京都府舞鶴市字八戸地小字村中西５５６番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	山間の集落で、周辺には土砂災害警戒区域の指定地が存する。
街路	３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家集落地域で土地利用に変化は見られず当面は現状を維持するが、中長期的には人口減少や高齢化、自然災害への防災意識の高まり等より衰退傾向で推移すると予想する。地価水準も下落傾向が継続すると予測する。 (2)農家集落地域で土地利用に格別の変化等は見られないものの、少子高齢化等により中長期的には衰退傾向にて推移するものと予測される。地価水準についても同様に微減傾向にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万8,282 円 1平米 5,530 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万8,282 円 1平米 5,530 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万8,282円 1平米 5,530円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 1万8,381円 1平米 5,560円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万8,282円 1平米 5,530円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 1万8,381円 1平米 5,560円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京都府北部最大の人口を擁する臨海型貿易・工業都市。貨物需要増大に対応し、舞鶴国際ふ頭の拡張工事が進んでいる。 (2)中心市街地の需要は比較的安定的に推移しているが、周辺部は依然として弱含む等二極化が進んでいる。新型コロナの地価への影響は限定的である。
地域要因
(1)市街化調整区域内に存する集落地域であり、転入需要も見られず、市場動向に特段の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動要因は認められないものの、山間部に位置する農家集落地域で需要が限定的であることから、地価は微減傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字八戸地小字村中西５５６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万204 円／平米 3万3,734 円／坪
推定価格 平米 坪	1万41 円／平米 3万3,196 円／坪
標準価格 平米 坪	6,906 円／平米 2万2,831 円／坪
査定価格 平米 坪	6,910 円／平米 2万2,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字八戸地小字村中西５５６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,950 円／平米 1万3,059 円／坪
推定価格 平米 坪	3,998 円／平米 1万3,217 円／坪
標準価格 平米 坪	5,439 円／平米 1万7,981 円／坪
査定価格 平米 坪	5,440 円／平米 1万7,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字八戸地小字村中西５５６番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,063 円／平米 1万126 円／坪
推定価格 平米 坪	3,211 円／平米 1万616 円／坪
標準価格 平米 坪	5,299 円／平米 1万7,518 円／坪
査定価格 平米 坪	5,300 円／平米 1万7,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府舞鶴市字八戸地小字村中西５５６番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,360 円／平米 1万4,414 円／坪
推定価格 平米 坪	4,275 円／平米 1万4,133 円／坪
標準価格 平米 坪	5,398 円／平米 1万7,846 円／坪
査定価格 平米 坪	5,400 円／平米 1万7,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情