路線価 (2023) 京都府舞鶴市字浜小字浜981-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 舞鶴市京都府舞鶴市字浜小字浜９８１番２
価格時点	2023 年
駅名	東舞鶴駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万8,532 円 1平米 9万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万8,532 円／坪 1平米 9万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は同市及び府北部周辺市で形成される既成商業地域を中心とする圏域である。需要者は地縁性のある法人及び個人事業者が中心である。大型商業施設等への顧客流失傾向が見られるが、駅周辺や幹線道路沿いの利便性の高い地域では建替えを伴う新規出店が見られるなど近時需給は均衡しつつある。近隣地域では取引件数が僅少で、また、需要者の業態により選好される規模が異なること等も相俟って、市場での需要の中心価格帯（総額）の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね舞鶴市のほか周辺市に位置する商業地域（混在地域を含む）の圏域と判断した。需要者は地元の法人及び個人事業者が中心である。大規模商業施設への顧客流出は継続しているものの、周辺では一部に建物の建て替えや新規出店の動きがみられることなどから、需給は概ね均衡状態で、地価は概ね横ばい傾向にある。取引の中心価格帯は、需要者の業態により選好される規模などが様々で、周辺の取引件数も少ないことから把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は低層階での店舗経営等を主体とする地域であるものの、自己使用目的の取引が中心であり、賃貸収益を目的とするテナント物件が少ないことから、不動産市場における価格形成に収益性を反映し難い地域であるものと判断した。したがって、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討及び市場動向等をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内に位置する取引事例を収集し、類似性が認められる事例を選択して試算されたものであり、実証的で規範性が高い。また本地域は賃貸市場の成熟度がやや低く、元本価値に見合った賃料水準の形成が十分ではないことなどから、比準価格に比して収益価格は低位に試算されたものと判断した。よって本件では相対的規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東舞鶴駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	舞鶴市京都府舞鶴市字浜小字浜９８１番２
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	150 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	16 m
面積	145 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東舞鶴地区中心市街地に位置する駅近の商店街
街路	２１．７ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅近の商業地域で土地利用に格別の変化等は見られず、近時は需給が均衡しつつあることから当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される。地価水準についても概ね横ばい傾向にて推移するものと予測される。 (2)大きな地域要因の変化はみられないことから、今後も土地利用は概ね安定的に推移すると予測する。周辺における需給は概ね均衡状態にあることから、地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万6,797 円 1平米 9万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万6,466 円 1平米 9万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万6,797円 1平米 9万2,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万8,532円 1平米 9万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万6,466円 1平米 9万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 29万8,532円 1平米 9万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅前商業施設跡地にホテルが開業したものの既に客室需要の飽和が懸念されている。長期にわたる地価下落による底値感等から需給は均衡しつつある。 (2)人口は減少傾向。臨海型貿易・工業都市だが、地元経済には先行き不透明感もみられる。行政によるコンパクトシティ化や観光施策が行われている。
地域要因
(1)安定した利用状況が続いており、特段の変動要因は認められない。 (2)大きな地域要因の変化はみられない。周辺では一部に建物の建て替えや新規出店の動きがみられることなどから、需給は概ね均衡状態にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字浜小字浜９８１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,456 円／平米 28万9,130 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,500 円／平米 28万9,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字浜小字浜９８１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,246 円／平米 34万4,637 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,246 円／平米 34万4,637 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,340 円／平米 31万1,888 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字浜小字浜９８１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,742 円／平米 30万3,299 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,070 円／平米 29万4,465 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,074 円／平米 30万1,091 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字浜小字浜９８１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,492 円／平米 26万2,801 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,492 円／平米 26万2,801 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,897 円／平米 32万3,647 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字浜小字浜９８１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,856 円／平米 23万944 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,856 円／平米 23万944 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,770 円／平米 30万6,698 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情