路線価 (2023) 京都府舞鶴市森町18-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 舞鶴市京都府舞鶴市森町１８番１５
価格時点	2023 年
駅名	東舞鶴駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円／坪 1平米 8万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は舞鶴市及び周辺市の中心部寄り商業地域である。需要者は地元個人投資家または地元不動産事業者等である。東舞鶴市街地の中心部付近に位置し、土地区画整理事業により整備された街区であり比較的新しい建物が建ち並んでいる。繁華性はやや低いが利便性に優れるため賃貸需要も安定的であるが、新型コロナにより飲食テナント需要はやや減退している。規模にばらつきもあるため、需要の中心となる価格帯（総額）が見られる状況には無い。 (2) 同一需給圏は同市及び隣接市の中心市街地において形成された商業地域の圏域である。需要者は地元の経営法人及び個人事業者が中心である。立地適正化計画を受け商業施設と住居の調和を目指す街づくりが進められ、また、最寄駅や中心商業施設にも近いことから、需要は比較的堅調に推移している。土地の取引件数が少ないなか借地による事業展開も多く供給が限定されていることも相俟って、市場での需要の中心となる価格帯（総額）の把握は極めて困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域においては店舗付賃貸マンションも多数見られるが、所有地の有効活用のため建設されたものが多く収益物件の取引は少ない。このため、不動産取引市場における収益価格の価格指標としての規範性はさほど高くない。したがって、需要者の意思決定において重要な要素となる市場における実際の取引価格に基づき求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 収益価格は商業地域では重視すべきであるが、自用物件が多いことや賃貸需要が弱含み元本に見合う収益が十分に収受されていないこと等により、低位に試算された。他方、比準価格については価格牽連性の緊密な複数の商業地の事例により試算され、市場取引の実態が精緻に反映されており、実証的で精度の高い価格であると判断される。以上より比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東舞鶴駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗兼共同住宅が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	舞鶴市京都府舞鶴市森町１８番１５
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	110 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	13.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東舞鶴駅周辺地区土地区画整理事業により整備された商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東舞鶴地区中心市街地で都市機能誘導区域内の商業地域であり、土地利用に大幅な変化は見られない。当面はほぼ現状維持にて推移し、地価水準は比較的安定して推移するものと予測される。 (2)都市機能誘導区域内に位置する商業地域であるものの、土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される。地価水準についても概ね横ばい傾向にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万9,606 円 1平米 8万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万8,614 円 1平米 8万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万9,606円 1平米 8万7,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)製造業やサービス業に若干の回復傾向も見られるが、地元経済の先行きは不透明である。人口減少を除き商圏の状況に大きな変化はない。 (2)人口減少、高齢化が進む中、工場閉鎖等地元経済も低迷気味。新型コロナの影響は限定的で、製造業、サービス業中心に若干の回復傾向が窺える。
地域要因
(1)店舗付収益物件については新型コロナの影響を若干受けるものの、居住用物件への影響は見られず、市況の大幅な悪化は認められない。 (2)駅近の新興商業地域であり、大型商業施設等への顧客流出は存続するものの、周辺では新規出店等も見受けられ、需給は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市森町１８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,492 円／平米 26万2,801 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,492 円／平米 26万2,801 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,162 円／平米 28万8,158 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,200 円／平米 28万8,283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市森町１８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,845 円／平米 28万498 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,800 円／平米 28万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市森町１８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,317 円／平米 28万8,670 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,317 円／平米 28万8,670 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,913 円／平米 30万3,864 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,900 円／平米 30万3,821 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市森町１８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,742 円／平米 30万3,299 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,070 円／平米 29万4,465 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,892 円／平米 28万3,959 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,900 円／平米 28万3,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情