路線価 (2023) 京都府綾部市神宮寺町東谷3-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 綾部市京都府綾部市神宮寺町東谷３番２
価格時点	2023 年
駅名	綾部駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	703万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万836 円 1平米 4万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	706万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,497 円／坪 1平米 4万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は綾部市中心部寄りに位置する住宅地域と判断される。主たる需要者は、綾部市及び周辺市居住者であり、地縁的選好性を有する需要者に限定される傾向が認められる。ＪＲ綾部駅北側地域に商業施設が集積しており、周辺新規分譲地に比し当該地域の選好性はやや低いが、地価動向は弱含みながらも徐々に安定化しつつある。需給動向に大きな変化はなく、規模によってばらつきがあるが、市場の中心価格帯は土地価格で総額７００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は同市及び隣接する福知山市東部市街地並びにその周辺で形成される住宅地域を中心とする圏域である。需要者は同市に居住する個人が中心で圏外からの転入需要は劣位である。災害リスクの高まりから市中心部の平地への転出傾向が続くものの既成住宅地域として供給余地が少なく、また、交通接近条件が良好なため地価は横ばい乃至微減傾向で推移している。中古住宅の取引が中心で、中古戸建住宅で１，０００万円までの取引が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地の存する地域では居住の快適性・地縁的選好性が重視されており、周辺成約価格を指標として価格を判断する傾向が強いため、多数の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高い。当該地域にはアパートも見られるため収益還元法も適用したが、収益性は低く、試算価格としての規範性は低い。代表標準地との検討、対象地の前年価格からの変動率も考慮して比準価格は妥当と判断されるため、これをもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はアパート等の収益物件が一部に見られるものの、一般住宅を主体とする地域で自用目的での取引が中心であり、居住の快適性及び利便性等を中心に価格形成がなされることから収益性が低い傾向にあり、収益価格の規範性はやや劣るものと判断した。したがって、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、標準地の価格における経年推移及び代表標準地の価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	綾部駅南方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅にアパート等も見られる高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾部市京都府綾部市神宮寺町東谷３番２
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	綾部駅南方の山裾に位置する住宅地域。
街路	基準方位北６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域であり土地利用に変化等は見られず、当面は現状のまま安定的に推移すると予測される。地価水準については横ばいかやや下落傾向と予測される。 (2)既成住宅地域で土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される。地価水準についても同様に概ね横ばい乃至微減傾向にて推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万836 円 1平米 4万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,497 円 1平米 4万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)綾部市は人口減少、高齢化が続いているが、小売業を中心に地元経済はやや回復傾向にあり、不動産需要も比較的安定しつつある。 (2)令和４年４月１日付で総務省より市全域が過疎地域に指定される等、人口減少等から需要は弱含みである。新型コロナの地価への影響は限定的である。
地域要因
(1)対象地の価格に影響を与える地域要因に大幅な変動は認められない。 (2)安定した利用状況が続いており、特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市神宮寺町東谷３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,861 円／平米 15万4,922 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,861 円／平米 15万4,922 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,874 円／平米 14万1,741 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市神宮寺町東谷３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,207 円／平米 9万6,558 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,207 円／平米 9万6,558 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,920 円／平米 14万5,200 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市神宮寺町東谷３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,640 円／平米 11万7,826 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,602 円／平米 11万4,394 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,689 円／平米 13万7,824 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市神宮寺町東谷３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,959 円／平米 16万5,164 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,959 円／平米 16万5,164 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,367 円／平米 14万3,371 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市神宮寺町東谷３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,437 円／平米 9万4,013 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,609 円／平米 9万1,275 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,245 円／平米 14万6,274 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情