路線価 (2023) 京都府綾部市里町向屋敷5-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 綾部市京都府綾部市里町向屋敷５番２外
価格時点	2023 年
駅名	綾部駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	915万 円 (339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	922万 円 (339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円／坪 1平米 2万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、綾部市を中心に周辺市郊外を含む幹線及び準幹線道路沿いの地域と判定した。主たる需要者は当該圏域に地縁性を有する個人が中心である。近隣地域は綾部市街地や綾部ＩＣへのアクセスに優れた府道沿いにあり、用途の多様性が認められる地域であるが、周辺には農地も多く残存し、土地利用は進んでいない。また、圏域内の取引件数は僅少で、取引価格にもばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、概ね綾部市を中心にその周辺市町の幹線・準幹線道路沿いに形成された住宅地域一帯である。将来的には多様な用途に供される可能性を有するものの、現況は住宅利用が標準であり、農地や未利用地も多く見受けられる。主たる需要者は、地縁性を有する個人が中心であるが、近年は綾部市の人口減少等を受けて土地の需要は低迷している。土地の取引件数は少なく、取引規模の多様性もあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比較は妥当であり、現実の取引市場を反映した価格を得た。なお、近隣地域は自用目的での取引が主体であり、投資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益還元法は、賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。近隣地域は、郊外の一般住宅や事務所等が混在した地域であり、取引は自己利用目的が支配的である。よって、対象不動産と比較可能性を有する実際に取引された事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	綾部駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	102.5 坪 (339 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、事務所等が見られる府道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途（沿道）
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾部市京都府綾部市里町向屋敷５番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	綾部ＩＣに近い府道沿いの地域
街路	１５．３ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特定用途（沿道）
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　綾部市街地から綾部ＩＣを結ぶ府道沿いの地域で、車利用の利便性には優れるが、土地の利用状況に変化は見られず、当面の地価は下落基調で推移すると予測する。 (2)綾部ＩＣから綾部市内へ至る府道沿いの地域で、車利用者による交通利便性には優れるが、格別の変動要因もないことから、一般的要因の影響等により需要は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)綾部市は限界集落を多く擁し、人口減少率も府平均より高いが、市が空き家バンクと補助金政策を連動させて一定の成果を挙げている。 (2)綾部市は、人口減少と高齢化の進行等を背景に、不動産に対する需要は全般的に弱含み傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。特定用途制限地域（特定沿道地区）内で住宅、事務所、未利用地等が混在しており、需要は低調である。 (2)特定用途制限地域（特定沿道地区）に指定されているが、住宅・事務所のほか未利用地も多い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市里町向屋敷５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,955 円／平米 11万8,867 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,955 円／平米 11万8,867 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,915 円／平米 9万2,287 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市里町向屋敷５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,981 円／平米 7万9,281 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,283 円／平米 7万6,974 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,392 円／平米 9万558 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市里町向屋敷５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,271 円／平米 11万9,912 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,271 円／平米 11万9,912 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,108 円／平米 8万9,619 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府綾部市里町向屋敷５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,683 円／平米 13万7,804 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,683 円／平米 13万7,804 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,906 円／平米 9万5,563 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府綾部市里町向屋敷５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,780 円／平米 5万5,475 円／坪
推定価格 平米 坪	2万912 円／平米 6万9,135 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,404 円／平米 8万7,292 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情