路線価 (2023) 京都府綾部市安国寺町下背戸27-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 綾部市京都府綾部市安国寺町下背戸２７番２外
価格時点	2023 年
駅名	梅迫駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	321万 円 (452 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,506 円 1平米 7,110 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	322万 円 (452 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,539 円／坪 1平米 7,120 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、綾部市内の集落的形態を有する既成住宅地域一帯と判定した。需要者は同集落内又はその周辺に居住する地縁者が中心で、空き家バンクの活用はあるものの、圏外からの転入は少ない。これら集落地域では、過疎化・高齢化が進む中で、需要者は限定される傾向にある。また、同一需給圏内での取引件数は僅少で、地縁的選好性が強いことから取引に様々な事情を含む場合も多く、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、概ね綾部市を中心にその周辺市町に形成された集落地域を中心とする圏域である。圏外からの転入はほとんど見られず、需要者は地縁性を有する個人が中心である。人口減少・高齢化が進む中、近隣地域及びその周辺地域は、中心市街地から離れた既成住宅地域であり、需要は弱含みの状況が続いている。静態的な取引市場で、利用目的が一様でないことや恩恵的取引も多いことから、市場での中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は農家住宅を中心とする集落地域で貸家に対する需要は殆どなく、賃貸市場が成立しない地域であるため、収益還元法は適用していない。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例より求めたもので、本件のような農家集落地域では自用目的の取引が中心であり、実際の取引価格から試算した比準価格の説得力は高いと判断する。したがって、比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益還元法は、賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。近隣地域は、集落的形態を有する既成住宅地域であり、取引は自己利用目的が支配的である。よって、対象不動産と比較可能性を有する実際に取引された事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、類似する他の標準地との検討及び前年価格からの変動を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	梅迫駅南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	136.7 坪 (452 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途（居住）
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾部市京都府綾部市安国寺町下背戸２７番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	安国寺前の農家集落地域
街路	５．４ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特定用途（居住）
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　綾部安国寺ＩＣに近い集落地域で土地利用に格別の変化は見受けられず、今後も現状維持程度で推移すると予測し、当面の地価は微減程度の動きと予測する。 (2)旧来からの集落地域であり、土地利用に格別の変化等も認めらない。当面は現状を維持するものの、不動産に対する需要は衰退傾向にある。地価水準は低廉であり、横ばい乃至微減傾向にて推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万3,506 円 1平米 7,110 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万3,539 円 1平米 7,120 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万3,506円 1平米 7,110円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 2万3,638円 1平米 7,150円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万3,539円 1平米 7,120円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 2万3,638円 1平米 7,150円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)綾部市は限界集落を多く擁し、人口減少率も府平均より高いが、市が空き家バンクと補助金政策を連動させて一定の成果を挙げている。 (2)綾部市は、人口減少と高齢化の進行等を背景に、不動産に対する需要は全般的に弱含み傾向にある。
地域要因
(1)綾部市の観光スポットである安国寺南側の集落地域で、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)観光地である安国寺及びＩＣに近い集落地域であるが、需要は限定的である。地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市安国寺町下背戸２７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,223 円／平米 3万491 円／坪
推定価格 平米 坪	9,714 円／平米 3万2,114 円／坪
標準価格 平米 坪	7,127 円／平米 2万3,562 円／坪
査定価格 平米 坪	7,130 円／平米 2万3,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途（居住）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市安国寺町下背戸２７番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,663 円／平米 2万2,028 円／坪
推定価格 平米 坪	6,487 円／平米 2万1,446 円／坪
標準価格 平米 坪	7,113 円／平米 2万3,516 円／坪
査定価格 平米 坪	7,110 円／平米 2万3,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市安国寺町下背戸２７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万270 円／平米 3万3,953 円／坪
推定価格 平米 坪	1万461 円／平米 3万4,584 円／坪
標準価格 平米 坪	7,219 円／平米 2万3,866 円／坪
査定価格 平米 坪	7,220 円／平米 2万3,869 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途（居住）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市安国寺町下背戸２７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,757 円／平米 2万2,339 円／坪
推定価格 平米 坪	6,723 円／平米 2万2,226 円／坪
標準価格 平米 坪	6,791 円／平米 2万2,451 円／坪
査定価格 平米 坪	6,790 円／平米 2万2,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途（居住）
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市安国寺町下背戸２７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,392 円／平米 1万7,826 円／坪
推定価格 平米 坪	5,774 円／平米 1万9,089 円／坪
標準価格 平米 坪	7,218 円／平米 2万3,863 円／坪
査定価格 平米 坪	7,220 円／平米 2万3,869 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情