路線価 (2023) 京都府綾部市駅前通51-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 綾部市京都府綾部市駅前通５１番１
価格時点	2023 年
駅名	綾部駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,417 円 1平米 5万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,417 円／坪 1平米 5万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圈は綾部市及び周辺市の商業地域であり、需要者は地縁性を有する地元事業者等が中心となる。商業施設が集積しつつあるＪＲ綾部駅北側地域に商業中心が移りつつあるため、駅南側地域は商業繁華性にやや減退傾向が見られる。対象地はＪＲ綾部駅に近く、幹線道路である府道福知山綾部線にも近いことから一定の需要は見込まれる。商業地については取引件数が少なく規模による価格差も大きいことから、中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は同市及び府北部の周辺市で形成される駅近の商業地域を中心とする圏域である。需要者は地縁性を有する地元経営法人及び個人事業者が中心である。駅北商業施設新規立地等による消費購買力流出傾向が見られる一方で、値頃感による底堅い動きも見られる等、需給は比較的安定して推移している。近隣地域では取引件数が僅少で設備投資意欲等も弱く、また、個別性が強いこと等も相俟って、市場での需給の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は低層店舗や店舗併用住宅を中心とする旧来からの既成商業地域であり、自用の店舗、事業所等が中心となっており、不動産取引市場における収益価格の価格指標としての規範性はさほど高くない。したがって、需要者の意思決定において重要な要素となる市場における実際の取引価格に基づき求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討及び対象地の前年価格からの変動率も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は低層階での店舗経営等を主体とする地域であるものの、自己使用目的の取引が中心であり、賃貸収益を目的とするテナント物件が少ないことから、不動産市場における価格形成に収益性を反映し難い地域であるものと判断した。したがって、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討及び市場動向等をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	綾部駅南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾部市京都府綾部市駅前通５１番１
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	12 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ綾部駅南側の既存商業地域
街路	１５ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの駅前商業地域で土地利用に変化等は見られないが、駅北側大規模店舗への顧客流出等により駅の南側地域はやや衰退傾向で推移するものと予測される。地価動向は弱含みながらもほぼ横ばい傾向と予測される。 (2)駅北商業施設への顧客流出傾向にあるものの、駅近の商業地域として土地利用に変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移すると予測される。地価水準についても横ばい乃至微減傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,054 円 1平米 5万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小売業を中心に地元経済はやや回復傾向にあり、不動産需要も比較的安定しつつある。人口減少を除き商圏の状況に大きな変化はない。 (2)まん延防止等重点措置終了に伴う飲食店の撤退が見られたが、一部入居の動きも見られはじめた。綾部駅北側では複合施設の整備計画が進展している。
地域要因
(1)綾部駅に近い商業地域であるが地価水準は住宅地域と近づきつつある。商業地としての地域要因に大幅な変動は認められない。 (2)商業地としては安定した利用状況が続き特段の変動要因は認められないが、地価水準としては周辺背後地に位置する住宅地の価格に近づきつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府綾部市駅前通５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,594 円／平米 13万7,510 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,880 円／平米 14万1,761 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,833 円／平米 18万4,584 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府綾部市駅前通５１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万207 円／平米 29万8,224 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,944 円／平米 29万4,049 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,508 円／平米 18万6,815 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府綾部市駅前通５１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,299 円／平米 24万5,632 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,299 円／平米 24万5,632 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,717 円／平米 18万7,506 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府綾部市駅前通５１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,683 円／平米 13万7,804 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,683 円／平米 13万7,804 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,346 円／平米 17万9,668 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情