路線価 (2023) 京都府宇治市木幡御蔵山39-286 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 宇治市京都府宇治市木幡御蔵山３９番２８６
価格時点	2023 年
駅名	六地蔵駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,690万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,690万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円／坪 1平米 11万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇治市北東部及び京都市伏見区南東部に広がる住宅地域と判定する。需要者は地元居住者が中心的である。丘陵地に開発された大規模住宅団地であり、住環境は良好であるが駅徒歩圏外のため利便性はやや劣る。建材価格の高騰や半導体供給不足に伴う納期の遅延等により住宅市場は停滞感が見られたが、利便性の高い地域を中心に持ち直しの動きが見えつつある。市場の中心価格帯としては土地で２千万円台後半、新築戸建で４～５千万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね宇治市内における居住環境が良好な住宅地域一帯と把握した。需要者は同圏域居住者のほか、外部からの転入も見られる。駅接近性にやや劣る丘陵地に存するものの、居住環境に優れた住宅地域であることから需要は比較的堅調である。土地は２５００万円～３０００万円程度、新築戸建で４０００万円～５０００万円程度が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、近隣地域は第１種低層住居専用地域内に存し、容積率等の観点から経済合理性の高い収益用建物の想定が困難であるため、収益性による価格形成は希薄であると判断し、収益還元法は適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、前年標準地価格との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を標準とする地域で、自用目的の取引が中心であり、居住の快適性等を重視して価格形成がなされる傾向が強い。加えて、戸建住宅地用に開発された住宅団地内にあって、賃貸需要は見込めないため、収益還元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、前年指定基準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	六地蔵駅南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇治市京都府宇治市木幡御蔵山３９番２８６
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした閑静な住宅地域。地域要因に変動はなく、今後も現状通り推移するものと予測する。駅徒歩圏外であるが住環境は良好であり、需給は安定的に推移するものと予測する。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後当分の間は現状を維持するものと予測される。地価水準は緩やかな上昇基調にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宇治市の人口は減少傾向。物価高対策の懸念はあるが、行動制限緩和と感染症対策の進展等により地域経済の活性化と住宅需要の回復が期待される。 (2)京都府の景気は新型コロナの影響が和らぐ中、緩やかに持ち直している。宇治市の不動産市場にもやや改善の兆しが見られる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。六地蔵駅地上に大規模分譲マンションが販売されており、周辺住宅地に係る需要者の動向が注視される。 (2)地域要因に特段の変動は見られないが、居住環境に優れた住宅地域であり、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市木幡御蔵山３９番２８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,344 円／平米 32万5,125 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,134 円／平米 30万4,595 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,746 円／平米 38万2,656 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市木幡御蔵山３９番２８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,098 円／平米 31万4,394 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,974 円／平米 30万7,372 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,391 円／平米 38万8,095 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市木幡御蔵山３９番２８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,261 円／平米 27万8,567 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,924 円／平米 27万7,453 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,905 円／平米 34万6,816 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市木幡御蔵山３９番２８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,514 円／平米 35万8,747 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,091 円／平米 35万737 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,589 円／平米 35万8,995 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市木幡御蔵山３９番２８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,505 円／平米 34万5,494 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,028 円／平米 34万7,223 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,276 円／平米 35万7,960 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情