路線価 (2023) 京都府宇治市広野町一里山21-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 宇治市京都府宇治市広野町一里山２１番１１
価格時点	2023 年
駅名	新田駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 30万4,152 円
1平米当たり	1平米 9万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万108 円／坪 1平米 11万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、同市内のＪＲ奈良線及び近鉄京都線沿線の住宅地域である。需要者の中心は圏内の一次取得者層であるが、画地の大きな土地は分割を前提として建売業者の参入も見られる。丘陵地であるほか、街路の整然性には劣るが、最寄り駅から徒歩圏内であり、周辺には利便施設が充実しており、需要は堅調である。中古戸建住宅の取引が中心であり、需要の中心となる価格帯は２０００万円台前半であり、分割後の新築戸建住宅は３０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ新田駅、近鉄大久保駅をはじめ沿線の住宅地域である。画地規模がやや大きく、主な需要者層は住替え需要、一次取得者両方で戸建住宅を志向する層である。近隣地域は比較的早くに開けた住宅地域で、街路幅員、配置にやや難があるが、複数路線を利用できる利便性等と最近の住宅価格上昇による他地域との需要競合もあり、需要は増している。主な取引価格帯は、土地のみで２０００万円前後まで、新築戸建で３０００から３５００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、中小規模の一般住宅のほかに賃貸マンションなどの収益物件も見受けられるが、未だ自用目的の取引が中心といえ、収益価格が価格形成に及ぼす影響は相対的に低い。一方で、比準価格は規範性の高い類似地域内の多数の事例から試算された。よって比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、単価と総額との関連、代表標準地からの価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は低層戸建住宅が多い住宅地域であるが、対象不動産程度の規模でも賃貸住宅の想定は可能であるため収益還元法を適用した。しかし公法上の規制により高度利用に限度があり、市場参加者の意思決定における収益性の占める比重は限定的と判断した。従って収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、代表標準地との均衡、周辺の標準地等との均衡に留意し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新田駅北東方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇治市京都府宇治市広野町一里山２１番１１
標準地の範囲
東	80 m
西	160 m
南	60 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地。
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。 (2)府道宇治淀線の主に北側へ広がる中規模画地主体の既成住宅地域である。一部で平家の住宅も見られ、建替え、再分譲も進む。現状の住宅地域の環境を保ち、地価は上向きで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安による物価の高騰に続く、金利の先高感が個人消費の先行きに不透明感を増している。宇治市内の住宅地は利便性により需要にばらつきがある。 (2)建築費、資材価格高騰による新築戸建の価格上昇に伴って業者による中古住宅の買入が活発化した。人口減少下でも住宅価格が上向く傾向にある。
地域要因
(1)周辺に利便施設が充実したＪＲ新田駅及び近鉄大久保駅から徒歩圏内の住宅地であり、需要は高く、地価は上昇基調で推移している。 (2)近鉄、ＪＲの二路線の駅が徒歩圏内にある。ＪＲ奈良線は複線化２期工事が令和５年春に完成見込であり、京都駅までの所要時間短縮が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市広野町一里山２１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,283 円／平米 38万7,738 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,776 円／平米 41万5,815 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,238 円／平米 37万7,671 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市広野町一里山２１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,749 円／平米 40万9,114 円／坪
推定価格 平米 坪	12万625 円／平米 39万8,786 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,967 円／平米 40万3,223 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市広野町一里山２１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,147 円／平米 40万512 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,753 円／平米 40万2,515 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,070 円／平米 38万7,033 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市広野町一里山２１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,736 円／平米 38万5,929 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,149 円／平米 38万683 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,644 円／平米 34万2,647 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市広野町一里山２１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万139 円／平米 39万7,180 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,685 円／平米 40万2,291 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,780 円／平米 38万2,769 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情