路線価 (2023) 京都府宇治市槇島町郡35-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 宇治市京都府宇治市槇島町郡３５番８
価格時点	2023 年
駅名	小倉駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	772万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,721 円 1平米 4万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	772万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,721 円／坪 1平米 4万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、同市及び隣接市町の市街化調整区域内の既成住宅地域一円である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する圏内の居住者であるが、当該地域は市街化区域に近接しており、圏外からの需要も一定程度見られる。取引件数は少ない状況が続いており、取引価格は引き続き若干の下落基調で推移している。取引された場合でも、規模が様々であり、取引事情を有する場合も多く、需要の中心となる価格帯の把握は一律には困難である。 (2) 同一需給圏は、宇治市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域及び市街化区域内で地域要因等に類似性を有する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の地縁を有する個人が中心で、他地区からの流入は限定的である。近隣地域は駅徒歩圏外で周辺には農地や工場が多いため利便性・快適性が相対的に劣り、選好性が低いことから、需給は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、画地規模や地域要因により異なり、一律的には見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、周囲に農地が見られる一般住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の既成住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟で賃貸住宅の経営が成り立つ地域ではないことから収益還元法は適用しない。一方で、比準価格は規範性の高い類似地域内の事例から試算された。よって比準価格を採用して、単価と総額の関連、前年価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅のほか農地がみられる住宅地域で自己使用目的の取引を中心としている。立地条件及び画地条件等からは経済合理性のある賃貸物件の建築を想定することが困難なため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域で収集した信頼性のある取引価格を採用して試算しており、実証的で説得力を有する。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小倉駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇治市京都府宇治市槇島町郡３５番８
標準地の範囲
東	15 m
西	10 m
南	80 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	11 m
面積	165 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅のほか農地が見られる、比較的市街化区域の近接する市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)市街化区域に近い市街化調整区域内の住宅地域である。駅徒歩圏外で利便性や快適性に劣ることから選好性は低く需要は弱含みである。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持して推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,721 円 1平米 4万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,721 円 1平米 4万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安による物価の高騰に続く、金利の先高感が個人消費の先行きに不透明感を増している。宇治市内の住宅地は利便性により需要にばらつきがある。 (2)京都府の景気は新型コロナの影響が和らぐ中で緩やかに持ち直している。宇治市の住宅地の需要は利便性によりばらつきがあるが総じて堅調である。
地域要因
(1)周辺には農地が多く残る市街化調整区域内の住宅地域であるが、市街化区域に近接しており、希に取引される価格帯は比較的高位を維持している。 (2)駅徒歩圏外の市街化調整区域内に位置しており、利便性や居住環境が劣ることから、需給は弱含みで、地価は下落基調が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市槇島町郡３５番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万323 円／平米 13万3,308 円／坪
推定価格 平米 坪	4万121 円／平米 13万2,640 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,905 円／平米 15万1,762 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	1 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市槇島町郡３５番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,469 円／平米 14万403 円／坪
推定価格 平米 坪	4万550 円／平米 13万4,058 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,716 円／平米 15万1,137 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	城陽市
地域	京都府宇治市槇島町郡３５番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,629 円／平米 9万1,341 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,908 円／平米 15万5,078 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	城陽市
地域	京都府宇治市槇島町郡３５番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,082 円／平米 8万9,533 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,212 円／平米 14万9,471 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情