土地路線価格
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路線価 (2023) 京都府宇治市明星町3-6-137 坪・平米

2023
路 線 価
京都府 宇治市
京都府宇治市明星町3丁目6番137 (宇治)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
  • 三室戸駅 から 1500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
22万1,502
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
6万7,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 京都府 宇治市京都府宇治市明星町3丁目6番137
価格時点 2023
駅名 三室戸駅 から 1500m
路線価
1坪当たり 1坪 22万1,502
1平米当たり 1平米 6万7,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
1,160万
(143 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 26万8,778
1平米 8万1,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
1,160万
(143 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 26万7,786 円/坪
1平米 8万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇治市南東部の京阪宇治線及びJR奈良線沿線の高台を中心とした住宅地域である。需要者は宇治市内や京都市内等に通勤する個人が中心である。近隣地域は街区の整然とした閑静な住宅地であるが、駅徒歩圏外の高台に位置しており利便性がやや劣ることから選好性は低く、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、面積150㎡程度の土地で1,200万円~1,500万円程度、新築住宅では3,000万円程度である。

(2) 同一需給圏は宇治市東部の京阪宇治線及びJR奈良線沿線に位置する住宅地域である。需要者は宇治市及び周辺市町の一次取得者等が中心である。本地域の住環境は普通程度であるが、駅徒歩圏外で利便性が劣るため、宇治市内における選好性は相対的に低く、需要は依然やや弱く、需給はやや弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、面積150㎡程度の土地で1,200万円~1,500万円程度、新築戸建住宅で3,000万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模一般住宅を中心とする高台の住宅地域で自己使用目的の取引を中心としている。比準価格は、同一需給圏内の信頼性のある取引事例を採用して試算しており実証的で説得力を有する。一方、需要者は意思決定に際して収益性よりも居住の快適性を重視する点や画地条件からみた経済合理性を鑑み、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域である。需要者は居住の快適性及び利便性を重視しつつ、市場における取引相場を勘案して行動すると思料されるため、比準価格の説得力は高いと判断する。一方、自用の戸建住宅用に開発された住宅団地内に位置し、賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 三室戸駅南東方
距離 1500 m
土地の状態
土地面積 43.3 坪 (143 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 5.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 宇治市京都府宇治市明星町3丁目6番137
標準地の範囲
60 m
西 50 m
80 m
0 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 16 m
面積 145 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 基準方位 北、5.8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台に大規模開発された区画整然とした住宅団地で既に成熟しており、地域要因に格別な変動要因はないことから、今後とも現状の居住環境が維持されるものと予測する。

(2)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、駅徒歩圏外で利便性に劣り、傾斜のある地域であるため市内での選好性が低く、需給はやや弱含んでいる。地域要因に大きな変動はなく、現状を維持すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 26万8,778
1平米 8万1,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 26万7,786
1平米 8万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 26万8,778
1平米 8万1,300
前年から次年への変動率 -0.2 %
2022年
1坪 26万9,439
1平米 8万1,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 26万7,786
1平米 8万1,000
前年から次年への変動率 -0.6 %
2019年
1坪 26万9,439
1平米 8万1,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)京都府の景気は新型コロナの影響が和らぐ中で緩やかに持ち直している。宇治市の住宅地の需要は利便性によりばらつきがあるが総じて堅調である。

(2)宇治市では、駅徒歩圏内の利便性の良い住宅地を中心として、需給はやや強含みで推移している。一部では京都市内からの購入者層も見られる。

地域要因
(1)駅徒歩圏外の高台の住宅団地で利便性が劣ることから住宅地域としての選好性は低く、地価は下落基調が継続している。

(2)駅徒歩圏外の傾斜のある住宅地域であるため、利便性に劣り、市内での選好性は低くなっており、需要は相対的に弱く、需給はやや弱含んでいる。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 23K3C
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 宇治市
地域 京都府宇治市明星町3丁目6番137
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万2,811 円/平米
30万6,833 円/坪
推定価格 平米
9万648 円/平米
29万9,682 円/坪
標準価格 平米
7万9,656 円/平米
26万3,343 円/坪
査定価格 平米
8万1,200 円/平米
26万8,447 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 23K3S
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 宇治市
地域 京都府宇治市明星町3丁目6番137
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万4,261 円/平米
27万8,567 円/坪
推定価格 平米
8万3,924 円/平米
27万7,453 円/坪
標準価格 平米
7万9,928 円/平米
26万4,242 円/坪
査定価格 平米
8万1,500 円/平米
26万9,439 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 23K3H
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 宇治市
地域 京都府宇治市明星町3丁目6番137
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万7,133 円/平米
32万1,122 円/坪
推定価格 平米
9万8,590 円/平米
32万5,939 円/坪
標準価格 平米
8万482 円/平米
26万6,073 円/坪
査定価格 平米
8万2,100 円/平米
27万1,423 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 23K3D
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 宇治市
地域 京都府宇治市明星町3丁目6番137
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万4,505 円/平米
34万5,494 円/坪
推定価格 平米
10万5,028 円/平米
34万7,223 円/坪
標準価格 平米
8万791 円/平米
26万7,095 円/坪
査定価格 平米
8万2,400 円/平米
27万2,414 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 23K3D
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 宇治市
地域 京都府宇治市明星町3丁目6番137
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万4,299 円/平米
34万4,812 円/坪
推定価格 平米
10万3,072 円/平米
34万756 円/坪
標準価格 平米
7万8,681 円/平米
26万119 円/坪
査定価格 平米
8万300 円/平米
26万5,472 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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