路線価 (2023) 京都府宇治市羽拍子町45-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 宇治市京都府宇治市羽拍子町４５番７外
価格時点	2023 年
駅名	伊勢田駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円／坪 1平米 13万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄京都線、ＪＲ奈良線沿線の駅徒歩圏内に位置する住宅地域である。需要者は、宇治市及び隣接市町に居住又は勤務する一次取得者が中心と判断されるが、京都市南部の地価上昇に伴う需要の流入もみられる。駅徒歩圏に位置する居住環境が良好な地域として需要は堅調で、地価はやや強含みで推移している。中心となる価格帯は、標準地規模の土地で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、宇治市内における近鉄京都線又はＪＲ奈良線沿線に位置する戸建住宅地域である。需要者の中心は宇治市及びその周辺市区の一次取得者である。近隣地域は近鉄京都線伊勢田駅から徒歩圏内で、スーパー等の商業施設にも近く、生活利便性に優れることから、新型コロナ後を見据え、需給は強含みである。需要の中心となる価格帯は、面積８０㎡程度の土地で１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。収益目的の取引はなく、自己使用目的の取引が支配的な地域であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。対象標準地の画地条件等から、事業採算性を有する共同住宅等の賃貸物件を想定することは現実的ではない。本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、更に単価と総額との関連、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用の戸建住宅地が区画の殆どを占め、取引も自用目的の取引が支配的であることから、同一需給圏内の規範性のある取引事例から比準価格を求めることができた。また、行政的条件や画地規模から経済合理性のある賃貸住宅を想定することは困難であり、収益還元法は適用しない。したがって、市場実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢田駅北東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	23.3 坪 (77 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇治市京都府宇治市羽拍子町４５番７外
標準地の範囲
東	105 m
西	50 m
南	55 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	13 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏内の住環境が良好な住宅地域として熟成している。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状程度で推移するものと予測する。 (2)小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で、最寄駅や商業施設まで徒歩圏内に位置し、区画も概ね整っている。地域要因に大きな変動は認められず、今後も現状通り戸建住宅地として推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宇治市の人口は減少傾向にある。地価は駅徒歩圏内を中心に上昇しているが、駅接近性の劣る地域、丘陵部の起伏の激しい地域では低調である。 (2)新型コロナによる各種制限は緩和の方向にある一方、円安や物価上昇、金利動向等、経済情勢の先行きには不安要素も多い。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。駅に近い住宅地域であり選好性は高い。 (2)駅や商業施設に近く、生活利便性が優れることから、住宅地として選好性の高い地域であり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市羽拍子町４５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,402 円／平米 44万4,333 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,402 円／平米 44万4,333 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市羽拍子町４５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,783 円／平米 49万5,183 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,196 円／平米 49万3,242 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,104 円／平米 43万3,430 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市羽拍子町４５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,468 円／平米 51万7,283 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,917 円／平米 49万5,626 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,798 円／平米 42万9,112 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市羽拍子町４５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,147 円／平米 40万512 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,753 円／平米 40万2,515 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,519 円／平米 41万4,966 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情