路線価 (2023) 京都府宇治市羽戸山3-1-135 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 宇治市京都府宇治市羽戸山３丁目１番１３５
価格時点	2023 年
駅名	黄檗駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,650万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,650万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円／坪 1平米 9万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に宇治市東部の中小規模一般住宅を中心とした住宅地域一帯。需要者は、圏内に地縁性を有する地元居住者が主となり、圏外からの転入者は少ない。全般に需給動向は安定しているが、傾斜地勢等利便性に難がある地域の需要は限定的な状態を継続している。需要の中心となる価格帯は、土地で１．５～２千万円程度、中古戸建物件で２．５千万円前後と見受けられる。 (2) 　同一需給圏は、宇治市にあって京阪宇治線、ＪＲ奈良線を中心に広がる住宅地域と把握される。需要者は同圏域に居住するエンドユーザーを中心としており、圏外からの転入は少ない。駅接近性に劣る高台にあって市場選好性はやや低位であるが、開発団地として良好な住環境を維持しており、一定の需要が認められる。価格帯は中古物件で２，０００～２，５００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住の快適性が重視される容積率低位の戸建住宅団地に存し、地域内における取引は自用目的が支配的と認められる。本件では周辺利用状況や駅接近性等から賃貸需要を想定し難く、収益価格の試算を断念したため、実証的で説得力を有する比準価格を採用するものとし、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　当該地域では、自己居住目的の取引が中心であって、需要者は住環境や利便性等を相対比較しつつ、市場相場を大きな判断基準として意思決定していることから比準価格は高い説得力を有する。なお、駅接近性に劣る高台の住宅団地であり、賃貸需要に乏しいため収益還元法は非適用とした。よって、本件においては代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	黄檗駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇治市京都府宇治市羽戸山３丁目１番１３５
標準地の範囲
東	40 m
西	150 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	15 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山裾付近に開発された比較的大規模な住宅団地につき、地域要因に特段の変動要因は見られず、今後とも現状の住環境が維持されるものと予測する。 (2)　高台の大規模住宅団地であり、地域要因に特段の変動は無く、今後もほぼ現状を維持すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京都経済は緩やかな持直し途上にあるが、物価の上昇傾向等には留意を要する。宇治市の不動産市場は総じて安定的である。 (2)京都市近郊のベッドタウンとして住宅地の需要は底堅く、業務地需要も堅調。観光地も緩やかな回復傾向が見られている。
地域要因
(1)利便性に難が見られる高台の住宅地域につき、需要は限定的で、地価は横這いを維持する程度となっている。 (2)高台の開発住宅団地であり、閑静な住環境を志向する一定の需要により地価も概ね横ばいを維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市羽戸山３丁目１番１３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,344 円／平米 32万5,125 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,134 円／平米 30万4,595 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,014 円／平米 31万810 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,800 円／平米 32万21 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市羽戸山３丁目１番１３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,501 円／平米 35万5,398 円／坪
推定価格 平米 坪	11万24 円／平米 36万3,739 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,241 円／平米 30万8,255 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,000 円／平米 31万7,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市羽戸山３丁目１番１３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,298 円／平米 35万8,033 円／坪
推定価格 平米 坪	11万247 円／平米 36万4,477 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,114 円／平米 30万7,835 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,900 円／平米 31万7,045 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市羽戸山３丁目１番１３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,514 円／平米 35万8,747 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,091 円／平米 35万737 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,724 円／平米 31万3,158 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,600 円／平米 32万2,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市羽戸山３丁目１番１３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,811 円／平米 30万6,833 円／坪
推定価格 平米 坪	9万648 円／平米 29万9,682 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,679 円／平米 28万3,255 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,200 円／平米 29万1,589 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情