路線価 (2023) 京都府宇治市六地蔵奈良町39-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 宇治市京都府宇治市六地蔵奈良町３９番５外
価格時点	2023 年
駅名	六地蔵駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3億4,600万 円 (1117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3億4,600万 円 (1117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円／坪 1平米 31万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、京都市南部及び宇治市一帯の商業地の圏域。需要者の中心は個人・法人等の事業者であるが、画地規模によってはマンション建設を目的としたデベロッパー等も認められる。周辺は分譲マンション等の建設も増加しており、これら顧客増加に伴い、商業集積は徐々に厚みを増している。但し新型コロナ感染症の影響には注意を要する。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は京都市南部から宇治市にかけての商業地域一帯と把握した。需要者は地元事業者、全国展開のロードサイド店舗のほかマンションデベロッパーの参入も見られる。周囲でのマンション開発による顧客増加が見込まれる等、新型コロナによる需要減から徐々に立ち直りつつある。市場で中心となる価格帯は、規模、用途等によって様々であり、見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺には店舗併用住宅などのテナント物件も見られ、収益価格の規範性は低くはないと思料するが、一般市場での収益物件の個別性が強いことから、比準価格を重視することとし、収益価格も充分関連づけて、前年標準地・基準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は収益性が重視される商業地域であるが、その価格形成は収益性によって物件選別され、最終的には市場相場が重視される傾向が強い。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年指定基準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	六地蔵駅北東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	337.9 坪 (1117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗にマンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇治市京都府宇治市六地蔵奈良町３９番５外
標準地の範囲
東	25 m
西	90 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗住宅併用地。
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1050 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗・マンション等混在の商業地域で格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持すると予測するが、新型コロナ感染症の影響も払しょくしつつあること等から、地価は横這いから転じて強含みに推移すると思料する。 (2)駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、今後はマンションの進出に伴い高層化が進む可能性を有している。地価水準は概ね上昇基調にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗住宅併用地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 107万7,756 円 1平米 32万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直している。個人消費・観光は感染症の中、持ち直し、設備・公共投資は増加、住宅投資は横ばい、生産は一部で弱く、雇用所得は改善。 (2)京都府の景気は新型コロナの影響が和らぐ中、緩やかに持ち直している。宇治市の不動産市場にもやや改善の兆しが見られる。
地域要因
(1)上記のとおりの傾向で、地域の熟成度の向上が新型コロナ感染症の影響等を上回って、需要は結果として堅調に推移するものと思料する。 (2)鉄道３路線が利用可能な地域であり、商業地域としての立地特性に優れるため、新型コロナによる収益性低下からの回復が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市六地蔵奈良町３９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,747 円／平米 70万36 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,841 円／平米 68万7,122 円／坪
標準価格 平米 坪	31万5,868 円／平米 104万4,260 円／坪
査定価格 平米 坪	32万5,000 円／平米 107万4,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	98 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	15 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市六地蔵奈良町３９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,274 円／平米 77万1,204 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,373 円／平米 77万8,143 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,996 円／平米 103万4,765 円／坪
査定価格 平米 坪	32万2,000 円／平米 106万4,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市六地蔵奈良町３９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,102 円／平米 80万7,001 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,055 円／平米 81万3,458 円／坪
標準価格 平米 坪	31万1,068 円／平米 102万8,391 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府宇治市六地蔵奈良町３９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万3,274 円／平米 163万764 円／坪
推定価格 平米 坪	50万180 円／平米 165万3,595 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,671 円／平米 101万3,854 円／坪
査定価格 平米 坪	31万6,000 円／平米 104万4,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	265 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府宇治市六地蔵奈良町３９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,101 円／平米 95万2,462 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,101 円／平米 95万2,462 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,135 円／平米 103万1,918 円／坪
査定価格 平米 坪	32万1,000 円／平米 106万1,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情