路線価 (2023) 京都府宇治市広野町西裏97-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 宇治市京都府宇治市広野町西裏９７番５
価格時点	2023 年
駅名	大久保駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,520万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	5,520万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円／坪 1平米 19万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市南部・宇治市・城陽市等の駅に近い商業地域の一帯である。需要者の中心は地元中小企業や個人事業者のほか、規模によっては大手法人業者の需要も見られる。近鉄大久保駅は急行停車駅で利用客も多く、商圏は久御山町南東部及び宇治市西部を含み比較的広い。観光客に向けた商業施設は少ないが、今後も飲食店等への新型コロナの影響を注視する必要がある。画地規模にばらつきが大きく中心となる価格帯は把握しがたい。 (2) 同一需給圏は宇治市、城陽市及び京都市南部の駅接近性に優れた商業地域であり、近隣商業地域が中心となる。典型的需要者は地元中小企業者や個人事業者であり、インバウンド需要よりも地元企業や住民向けの店舗や事務所を展開される事業者が多い。駅前の地域であり、歩行者や自動車の通行量も多く、繁華性が高いため需給は安定的である。画地規模は均一ではなく、さらに用途の多様性を有する地域であるため取引の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は商業地域であり、周辺にはテナント物件や共同住宅も見られ収益性が価格形成に影響を与えているため、市場性及び収益性を反映させるものとした。比準価格は類似する商業地の事例から比準したもので規範性は高い。収益価格は店舗事務所を想定したが想定要素も多くやや信頼性に劣る。よってより規範性の高い比準価格を重視し収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益性は需要者の意思決定の重要な判断基準であるが、近隣地域は自用の店舗や事務所が多く、収益性よりも自己使用による快適性を重視して価格形成がなされている。そのため、土地価格に見合う賃料が形成されているとは言えず、収益価格は低位に試算された。近隣地域では自己使用目的の取引が中心となることから、本件では、市場の実績を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに前年価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大久保駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	84.4 坪 (279 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇治市京都府宇治市広野町西裏９７番５
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	30 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宇治市内の商業地では繁華性の高い商業地域で、地域要因に特別の変動要因はなく今後も現況を維持しつつ推移するものと予測される。資材価格の上昇が建物価格に影響しており、今後地価への影響を注視する必要がある。 (2)宇治市内では繁華性が高い駅前の事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域。地域要因に特別の変動は無いが、地元住民向けの店舗が多く、景気回復の影響も受け需給は改善傾向。地価は堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４～５階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 68万7,648 円 1平米 20万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京都府の景気は感染症の影響が和らぐもとで持ち直している。住宅投資は横ばい圏内で推移、雇用所得環境は緩やかに改善している。物価は上昇基調。 (2)物価上昇による家計や企業への影響が見られる中、新型コロナ感染対策により経済社会活動の正常化が進み、景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)宇治市内での商業地的地位は比較的高く需要は堅調であるが、新型コロナによる飲食業等の需要減退は多少あり、地価への影響を注視する必要がある。 (2)駅接近性に優れた幹線道路沿いの事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域。立地環境に恵まれ、景気回復の影響も受け、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市広野町西裏９７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,203 円／平米 48万9,959 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,323 円／平米 48万7,050 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,624 円／平米 68万3,099 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府宇治市広野町西裏９７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,087 円／平米 70万7,772 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,408 円／平米 70万2,221 円／坪
標準価格 平米 坪	20万574 円／平米 66万3,098 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府宇治市広野町西裏９７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万718 円／平米 72万9,694 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,574 円／平米 74万5,748 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,744 円／平米 65万7,048 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府宇治市広野町西裏９７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,941 円／平米 65万4,393 円／坪
推定価格 平米 坪	23万931 円／平米 76万3,458 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,065 円／平米 72万923 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	記載無
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府宇治市広野町西裏９７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,097 円／平米 88万6,329 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,097 円／平米 88万6,329 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,907 円／平米 71万7,095 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情