路線価 (2023) 京都府宇治市伊勢田町名木3-1-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 宇治市京都府宇治市伊勢田町名木３丁目１番２３
価格時点	2023 年
駅名	伊勢田駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,730万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,710万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円／坪 1平米 13万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、同市内を中心に伏見区や隣接市の幹線、準幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者の中心は、地元の個人事業主や中小法人であるが、まとまった規模の画地であれば近畿圏に展開するチェーン店舗の参入も想定される。需給動向に大きな変動は見られず、土地供給も少ないことから、取引件数は少ない状況が続いている。取引された場合にも、規模が様々であり、取引事情を有する場合も多く、需要の中心となる価格帯の把握は一律には困難である。 (2) 同一需給圏は宇治市及び周辺市町における商業地域又は住商混在地域である。需要者は同一需給圏において店舗を運営する中小事業者が中心である。本地域は住宅地に近接し、スーパー等が集積するため、顧客の通行量が一定程度保たれている。市内における繁華性は相対的に高いが、新規出店は多くはなく、需給は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、自用の店舗のほか一部テナントビル等の収益物件も見受けられ、需要者の意思決定には地縁的選好性のほか収益性も重視される傾向がある。但し、あくまで画地の比較的小規模な自用の店舗が地域の主体であり、収益性の価格支配力は低位と言える。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地からの価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は繁華性の比較的高い近隣商業地域であり、賃貸市場は一定程度成熟している。需要者は取引相場に着目しつつ、収益性も勘案して行動すると思料されるが、同一需給圏においては個別性の強い収益事例が多く、適正な賃料水準や経費率の把握には限界がある。一方、同一需給圏において、信頼性ある多数の取引事例が収集できた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢田駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	飲食店、一般住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇治市京都府宇治市伊勢田町名木３丁目１番２３
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	130 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地。
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、低層店舗、一般住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。 (2)飲食店や一般住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、スーパー等の商業施設が集積するため、顧客の通行量が一定程度保たれており、今後も繁華性を維持すると予測する。需給は安定しており、地価は横ばい傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗兼共同住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナに一定の鎮静感が見られる中、未だインバウンドの消失は完全には解消されていないが、商業地や観光地の賑わいは一定程度戻りつつある。 (2)宇治市の商業地では、観光地周辺や繁華性の高い地域において新型コロナからの回復傾向が見られ、需給は概ね落ち着きを取り戻しつつある。
地域要因
(1)併用店舗が中心の近隣商業地域である。近傍でのスーパーの出店や後背住宅地の充実により、顧客の回遊性に向上が見られ、需要は回復傾向にある。 (2)住宅地に近接し、スーパー等が集積する商業地域として、顧客の通行量が一定程度保たれており、需給は概ね安定的で、地価は横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市伊勢田町名木３丁目１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,082 円／平米 41万215 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,754 円／平米 42万2,355 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,412 円／平米 45万7,590 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市伊勢田町名木３丁目１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,129 円／平米 41万370 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,867 円／平米 41万6,116 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,621 円／平米 41万1,997 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市伊勢田町名木３丁目１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万641 円／平米 43万1,899 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,339 円／平米 43万7,513 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,717 円／平米 48万5,046 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市伊勢田町名木３丁目１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,032 円／平米 42万6,580 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,155 円／平米 42万3,680 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,617 円／平米 44万5,044 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市伊勢田町名木３丁目１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,203 円／平米 48万9,959 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,323 円／平米 48万7,050 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,331 円／平米 45万7,322 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情