路線価 (2023) 京都府宇治市大久保町旦椋96-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 宇治市京都府宇治市大久保町旦椋９６番１外
価格時点	2023 年
駅名	大久保駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 30万846 円
1平米当たり	1平米 9万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	8,340万 円 (751 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	8,340万 円 (751 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円／坪 1平米 11万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇治市の他、京都府南部の路線商業的な地域である。主な需要者は沿道型の店舗用地を求める事業者等である。第二名神高速道路の部分開通等、京都府南部では広域道路網の整備が進んでいる。路線商業地の需要は、新型コロナ感染症による移動制限等による経済活動の停滞の影響は見られたが、回復しつつある。近隣地域周辺は借地による出店もあり、主な取引価格帯は、把握し難いが、対象不動産程度の規模なら土地のみで１億円程度までが目安である。 (2) 同一需給圏は宇治市を中心に府南部に存する路線商業地域である。主な需要者は沿道型店舗の出店を目論む全国チェーンの事業者等が考えられる。近隣地域は幹線道路沿いに存する路線商業地域であり、店舗が密集している地域とはいえないものの、経済活動の再開基調、幹線沿いの画地利用の活性化への期待感を背景に、需給は概ね堅調で推移している。取引の中心となる価格帯は、画地条件、需要者属性等によるばらつきが大きく見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は幹線道路沿道にあり、その周辺地域も含めて、各種店舗等が見られ、市場参加者の指標として収益性の占める比重は一定以上程度あると考えられる。その一方で、自用の事業所等もあり、店舗の画地規模に大小が見られるように市場においては収益物件の個別性が強いこと等から比準価格をより重視して、収益価格を関連付けて、代表標準地との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、幹線道路沿いに低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域にあって、自用目的での取得を目論む法人等による取引が中心と考えられ、価格決定には収益性以上に類似不動産の取引相場、画地条件等との比較の観点が重視される。本件においては市場実態を反映した比準価格が有する説得力が相対的に高いものと判断した。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大久保駅西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	227.2 坪 (751 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇治市京都府宇治市大久保町旦椋９６番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	沿道型店舗事務所地。
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	36 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道２４号沿道の路線商業地域である。新名神高速道路の開通は延期となったが、新型コロナによる移動制限等は無くなり交通量は回復している。地価は横這いから上昇で推移すると予測する。 (2)幹線道路沿いに沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。新名神高速道路整備による影響は乏しいものの、幹線沿いの繁華性向上に対する期待感を背景に地価は横ばい乃至やや上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型店舗事務所地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)繁華街、観光地等の賑わいが徐々に戻り、新型コロナ以前の盛況には及ばないが国内だけでなく外国人観光客が増えだしている。 (2)新型コロナの影響に対する警戒感は後退し、行動制限の緩和により人出の増加を受けて個人消費、観光関連はいずれも着実に回復傾向にある。
地域要因
(1)新名神高速道路の開通が延期になったが業務用地の需要は高く、交通量は多い。周辺での新規出店などの変化は見られない。 (2)主要幹線沿いに商業施設が散見される路線商業地域地域要因に大きな変動はないが、画地利用の活性化への期待感より需要は概ね堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京田辺市
地域	京都府宇治市大久保町旦椋９６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,003 円／平米 37万6,894 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,443 円／平米 40万1,491 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,597 円／平米 39万2,082 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市大久保町旦椋９６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,129 円／平米 41万370 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,867 円／平米 41万6,116 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,867 円／平米 41万6,116 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京田辺市
地域	京都府宇治市大久保町旦椋９６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,825 円／平米 45万5,649 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,204 円／平米 45万290 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,883 円／平米 37万6,497 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京田辺市
地域	京都府宇治市大久保町旦椋９６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万19 円／平米 39万6,783 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,697 円／平米 40万8,942 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,308 円／平米 33万4,924 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府宇治市大久保町旦椋９６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万380 円／平米 29万8,796 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,193 円／平米 30万1,484 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,277 円／平米 37万7,800 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情