路線価 (2023) 京都府宮津市字柳縄手305-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 宮津市京都府宮津市字柳縄手３０５番２
価格時点	2023 年
駅名	宮津駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	566万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	566万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円／坪 1平米 4万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね宮津市及び周辺市町に位置する住宅地域一帯と判断した。中心となる需要者は地縁性を有する個人で、他地域からの転入は少ない。駅徒歩圏内に位置し、一定の利便性などを有する住宅地域ではあるが、人口の減少や高齢化の進展等による需要の減少が継続していることなどから、周辺の需給は弱含みで推移しており、地価は下落傾向にある。市場における取引の中心価格帯は、標準的な画地規模の土地で６００万円前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は、宮津市の市街地を中心とした周辺市町も含む住宅地域と把握した。需要者は地縁性を有する個人が中心であり、他地域からの転入は少ない。駅徒歩圏で比較的利便性があるものの、当該地域の需給は低調であり、地価水準は弱含みで推移している。市場の中心価格は土地総額で６００万円程度が主体とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に位置する取引事例を収集し、代替性が認められる事例を選択して、試算したものであり、市場の実態を反映し実証的で規範性が高い。収益価格は賃貸用共同住宅を想定して試算したが、賃貸市場の成熟が不十分で元本価値に対する賃料水準が十分に形成されておらず、比準価格に比して低位に求められた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、類似する標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、周辺地域の規範性を有する取引事例を採用し、適切に補修正を行った上で試算しており、市場における実態を反映している。当該地域は、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃貸市場が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮津駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮津市京都府宮津市字柳縄手３０５番２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地に位置する既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられないことから、土地利用は今後も安定的に推移すると予測する。需要の減少が継続していることなどから需給は弱含みで、地価は下落傾向と予測する。 (2)市街地の既成住宅地域である。土地利用に影響を与える要因の変化は特に見受けられず、今後も現状が維持されると予測する。需要が弱く地価水準は引続き下落傾向が継続すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化などの影響もあり、市内の不動産市場の需給は一部を除き弱含みである。新型コロナによる観光業などへの影響が懸念される。 (2)宮津市は人口減少、高齢化が進んでいる。新型コロナ以前に好調であった観光関連業等は、停滞感が残る。地価水準は弱含みで推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。人口の減少や高齢化の進展等による需要の減少が継続していることなどから、周辺の需給は弱含みで推移している。 (2)市街地の既成住宅地域として地域要因に変動はなく、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宮津市
地域	京都府宮津市字柳縄手３０５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,312 円／平米 12万47 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,804 円／平米 11万8,368 円／坪
標準価格 平米 坪	4万640 円／平米 13万4,356 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宮津市
地域	京都府宮津市字柳縄手３０５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,018 円／平米 9万5,934 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,815 円／平米 9万5,262 円／坪
標準価格 平米 坪	4万21 円／平米 13万2,309 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宮津市
地域	京都府宮津市字柳縄手３０５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,846 円／平米 10万5,283 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,687 円／平米 10万4,757 円／坪
標準価格 平米 坪	4万729 円／平米 13万4,650 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宮津市
地域	京都府宮津市字柳縄手３０５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,921 円／平米 9万5,613 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,921 円／平米 9万5,613 円／坪
標準価格 平米 坪	4万280 円／平米 13万3,166 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情