路線価 (2023) 京都府宮津市字須津小字寺後950-99 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 宮津市京都府宮津市字須津小字寺後９５０番９９
価格時点	2023 年
駅名	岩滝口駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	455万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	455万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円／坪 1平米 2万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮津市及びその周辺市町に形成された区画整然とした住宅地域である。需要者は同圏域の居住者が中心となる。鉄道駅や幹線道路に近く交通利便性が良好で、居住環境もよいことより、住み替えや世帯分離による需要がみられる。土地は４００～５００万円程度、新築戸建で２０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、宮津市を中心とした周辺市町も含む住宅地域と把握した。需要者は地縁性を有する個人が中心であり、他地域からの転入は少ない。当該地域の需給は比較的低調であり、駅徒歩圏であるものの、地価は弱含みである。市場の中心価格は土地総額で５００万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を標準とする地域で、自用目的の取引が中心であり、居住の快適性を重視して価格形成がなされる傾向が強い。周辺に共同住宅が存在せず賃貸需要が想定できないため、収益還元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する取引事例を採用し、適切に補修正を行った上で試算しており、市場における実態を反映している。当該地域は、賃貸住宅が見られない戸建住宅地域であり、合理的な賃貸経営は想定できず、自己使用目的の取引が支配的であることから収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岩滝口駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	交通利便性の良い区画整然とした閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮津市京都府宮津市字須津小字寺後９５０番９９
標準地の範囲
東	120 m
西	70 m
南	35 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	鉄道駅に近い住宅地域
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域として熟成しており現状を維持するとみられる。駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域で住環境も良好だが、当面はコロナ禍による観光産業の不振や少子高齢化により地価は下落傾向にて推移すると予測する。 (2)駅に近い区画整然とした既成住宅地域である。土地利用に影響を与える要因の変化は特に見受けられず、今後も現状が維持されると予測する。地価水準は緩やかな下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宮津市では人口減少・高齢化が進む。新型コロナウイルス感染症の影響から不動産取得を保留している需要者もいるため、不動産取引は停滞している。 (2)宮津市は人口減少、高齢化が進んでいる。新型コロナ以前に好調であった観光関連業等は、停滞感が残る。地価水準は弱含みで推移している。
地域要因
(1)駅に近く、居住環境も良好な住宅地域で、地域要因に特段の変更はない。 (2)駅徒歩圏の住宅地域であり、地域要因に変動はない。区画整然とした地域で、地価は微減傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宮津市
地域	京都府宮津市字須津小字寺後９５０番９９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,018 円／平米 9万5,934 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,815 円／平米 9万5,262 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,267 円／平米 8万6,839 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宮津市
地域	京都府宮津市字須津小字寺後９５０番９９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,312 円／平米 12万47 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,804 円／平米 11万8,368 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,393 円／平米 9万3,867 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	与謝郡与謝野町
地域	京都府宮津市字須津小字寺後９５０番９９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万249 円／平米 10万3 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,368 円／平米 9万7,091 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,875 円／平米 8万5,543 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	与謝郡与謝野町
地域	京都府宮津市字須津小字寺後９５０番９９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,817 円／平米 8万8,657 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,036 円／平米 8万6,075 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,330 円／平米 7万7,129 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情