路線価 (2023) 京都府宮津市字文珠小字弁天640-20外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 宮津市京都府宮津市字文珠小字弁天６４０番２０外
価格時点	2023 年
駅名	天橋立駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,060万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,060万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円／坪 1平米 8万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 日本三景の一つ天橋立に近接する駅前商業地域である。同一需給圏は京都府北部エリアの観光地的色彩を有する商業地域と把握した。需要者は地元事業者が中心と見られ、コロナ終息後の集客が期待されるところ、潜在的な需要はあるが売物件は殆ど見られない状態である。需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は、京都府北部を中心とした広域的な商業地域と把握した。需要者は観光関連事業を企図する事業者が中心となる。府内有数の観光地である天橋立に近接した地域であり、観光客向けのサービス業に係る店舗等の需要は認められるものの、その業態により規模等の個別性が高く、供給が極めて少ないことから市場の中心価格の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は古くからの自用の店舗または併用住宅がほとんどを占めており、収益目的のテナント物件は少なく、今のところ商事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、規範性を有する取引事例を採用し、適切に補修正を行った上で試算しており、市場における実態を反映している。当該地域は、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃貸市場が未成熟であるため、収益価格はやや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天橋立駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	6 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産店、旅館等が並ぶ観光地に近い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮津市京都府宮津市字文珠小字弁天６４０番２０外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	40 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	有名観光地の駅前商業地域
街路	１０．８ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍により減少した国内外の観光客も、感染症の影響力の低下や円安を背景に回復が期待されており、日本三景の一つである京都の有名観光地として賑わいを取り戻すものと予測する。 (2)天橋立近接の商業地域として希少な立地条件であり、近年はインバウンドや京都縦貫道の全線開通等により観光産業が好調に推移していたが、新型コロナの影響が残る。地価水準は横ばいが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万100 円 1平米 8万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万100円 1平米 8万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宮津市では人口減少・高齢化が進む。新型コロナウイルス感染症の影響から不動産取得を保留している需要者もいるため、不動産取引は停滞している。 (2)宮津市は人口減少、高齢化が進んでいる。新型コロナ以前に好調であった観光関連業等は、停滞感が残る。地価水準は弱含みで推移している。
地域要因
(1)新型コロナウイルス感染症の収束が期待されるところ先行きは不透明である。天橋立周辺では需要はあっても売物件が見られない。 (2)新型コロナ以前に好調であった天橋立周辺の観光産業は、停滞感が残るものの、観光商業地の需要はみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宮津市
地域	京都府宮津市字文珠小字弁天６４０番２０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,487 円／平米 16万3,604 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,190 円／平米 16万2,622 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,440 円／平米 26万9,241 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宮津市
地域	京都府宮津市字文珠小字弁天６４０番２０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,932 円／平米 19万1,523 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,932 円／平米 19万1,523 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,693 円／平米 32万2,973 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府宮津市字文珠小字弁天６４０番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,789 円／平米 21万4,192 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,519 円／平米 20万9,994 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,050 円／平米 23万4,891 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府宮津市字文珠小字弁天６４０番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,343 円／平米 25万2,390 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,300 円／平米 25万2,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情