路線価 (2023) 京都府亀岡市河原林町河原尻東垣内61-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 亀岡市京都府亀岡市河原林町河原尻東垣内６１番２
価格時点	2023 年
駅名	亀岡駅 から 4500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	472万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	472万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円／坪 1平米 1万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、亀岡市を中心に周辺市域に及ぶ農家住宅地域や市街地外縁部に形成された住宅地域等の範囲である。需要者は地縁性を有する者が多く、外部からの転入需要は少ない。利便性低位な市街化調整区域であるものの、類似地域で相場水準の取引が複数見られており、現時点で需要回復とまで言えないものの、地価下落は不相応と認識された次第である。なお、取引件数は少なく画地条件も様々であるため中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は亀岡市を中心に南丹市も含めた周辺部の住宅地域の範囲である。需要者としては地縁性を有する地元の居住者若しくは転入者と判断した。中丹地域における周辺部の住宅地域については全体的に住宅需要が低迷しており、少子高齢化が進むにつれてその傾向はより強まっていくものと予想される。土地取引自体も少なく、その中心価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、農家住宅地域にあって自己の居住目的の取引が中心であり、需要者の意思決定基準は市場相場を主としているため、実際の取引事例から求めた比準価格は説得力を有する。なお、賃貸需要の乏しい集落域にあって、土地の収益性が地価へ影響する程度も低いことから収益還元法は非適用とした。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏における取引は少ないものの一定の事例が収集できた。比準価格は地域格差や現実的な市場性等を検討して求められた説得力の高い価格である。なお、収益還元法は賃貸物件の建築が行政的に困難であるため適用しなかった。また、需要者は自ら使用するエンドユーザーであるため、周辺の取引価格は価格決定の重要な指標となる。従って、比準価格を適正と判断し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	亀岡駅北方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計法３４－１２
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	亀岡市京都府亀岡市河原林町河原尻東垣内６１番２
標準地の範囲
東	200 m
西	180 m
南	25 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都計法３４－１２
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　大堰川左岸の農家住宅地域であり、今後もほぼ現状を維持し、当面の地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (2)亀岡市の中心市街地より離れた既存の農家集落地域で、土地利用に特段の変動は見られないが、亀岡市全体の宅地需要の上昇等を反映し、地価水準はしばらく横ばいで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各駅徒歩圏、亀岡駅北や千代川の大規模分譲地などで需要は堅調。一部で地価上昇も見られる。企業団地新設による地域経済の活性化も期待される。 (2)土地区画整理事業等が進み、土地取引は駅周辺を中心に活況を呈しており、価格も駅近く等では上昇も見られる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はなく、市街化調整区域にあって需要は弱いが、都計法３４条１２号の指定エリアを中心に相場水準での取引が複数見られた。 (2)市街化調整地域における農家集落地域は取引そのものは少ないものの、亀岡市全体の活況を反映して、不動産市場はやや安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市河原林町河原尻東垣内６１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,423 円／平米 6万906 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,423 円／平米 6万906 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,799 円／平米 6万2,149 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	都計法３４－１２
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市河原林町河原尻東垣内６１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,725 円／平米 5万8,599 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,960 円／平米 5万9,376 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,782 円／平米 5万8,787 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市河原林町河原尻東垣内６１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,021 円／平米 4万9,659 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,812 円／平米 5万2,274 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,204 円／平米 5万264 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計法３４－１２
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市河原林町河原尻東垣内６１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,199 円／平米 7万84 円／坪
推定価格 平米 坪	2万989 円／平米 6万9,390 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,981 円／平米 5万6,139 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計法３４－１２
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｍ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市河原林町河原尻東垣内６１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,623 円／平米 7万1,486 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,277 円／平米 7万342 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,555 円／平米 5万8,037 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情