路線価 (2023) 京都府亀岡市余部町天神又64-19外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 亀岡市京都府亀岡市余部町天神又６４番１９外
価格時点	2023 年
駅名	亀岡駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,953 円 1平米 8万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,953 円／坪 1平米 8万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は概ね亀岡市の圏域で、主としてＪＲ山陰本線沿線の住宅地を中心に代替関係が認められる。需要者の中心は亀岡市内の居住者であるが、市外からの転入者もみられる。近隣地域は最寄り駅徒歩圏外であるが、生活利便性はやや優位性があり、需要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は、住宅用地で１，３００万円程度、新築の戸建物件なら３，０００万円までとなっている。 (2) 同一需給圏は概ね亀岡市内の住宅地域であり、特にＪＲ亀岡駅勢圏内の住宅地域と強い代替関係が認められる。需要者の中心は亀岡市内の居住者のほか、京都方面への通勤者などもみられる。本地域は駅徒歩圏外に位置するものの、相対的に良好な生活利便性などから需給は概ね均衡状態にあり、地価は概ね横ばい傾向にある。標準的な画地規模の土地で１，３００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心価格帯と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は亀岡市内の最寄り駅等が類似する事例を関連づけ試算し、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益還元法は、街路条件等の制約により経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であるため、適用しなかった。近隣地域は居住快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的である。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の住宅地域において生起した取引事例を豊富に収集し、類似性の認められる適切な事例を選択して試算したものであり、不動産市場の実勢を反映した実証的で規範性に優れた価格である。また画地規模や賃貸市場の成熟の程度などから経済合理性を有する賃貸住宅を想定することが困難であったため、収益価格は試算できなかった。よって本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀岡駅西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	亀岡市京都府亀岡市余部町天神又６４番１９外
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	35 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路背後の住宅地域として熟成しており現状のまま推移するものと予測する。比較的利便性も良く、需要は堅調で、地価は横ばい傾向で推移すると思料する。今後の経済動向等に留意する必要がある。 (2)幹線道路背後の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はみられず、土地利用は安定的に推移するものと予測する。相対的に良好な生活利便性などから需給は概ね均衡状態で、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,953 円 1平米 8万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万7,953 円 1平米 8万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,953円 1平米 8万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万7,953円 1平米 8万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万7,953円 1平米 8万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 28万7,953円 1平米 8万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、周辺で高齢化率が高い。駅北地区等で区画整理事業進捗中。亀岡駅北地区、千代川地区等で分譲中。中心部の需要は堅調。 (2)亀岡市の人口は微減傾向にある。新型コロナによる地価への大きな影響はみられず、市内の不動産市況には、市街地中心部などで上昇傾向もみられる。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、需要は堅調に推移している。 (2)地域要因に特段の変動はみられない。相対的に良好な生活利便性などから需給は概ね均衡状態にあり、地価は概ね横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市余部町天神又６４番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,410 円／平米 26万2,529 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,097 円／平米 25万4,883 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,984 円／平米 27万7,651 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,000 円／平米 27万7,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市余部町天神又６４番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,397 円／平米 29万5,546 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,793 円／平米 28万6,938 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,347 円／平米 27万8,851 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,300 円／平米 27万8,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	北
側道幅員2	0.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市余部町天神又６４番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1 円／平米 36万3,663 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,677 円／平米 34万2,756 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,403 円／平米 30万8,790 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市余部町天神又６４番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,241 円／平米 21万8,993 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,312 円／平米 21万2,615 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,294 円／平米 28万1,982 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,300 円／平米 28万2,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市余部町天神又６４番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,280 円／平米 22万2,428 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,614 円／平米 22万226 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,624 円／平米 28万6,379 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,600 円／平米 28万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情