路線価 (2023) 京都府亀岡市下矢田町東法楽寺54-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 亀岡市京都府亀岡市下矢田町東法楽寺５４番４６
価格時点	2023 年
駅名	亀岡駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	430万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	430万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,224 円／坪 1平米 4万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は亀岡市の範囲で、既存の一般住宅や農家住宅で構成されている郊外の圏域である。需要者は同圏域に地縁的選好性を有する者が大半で、圏外からの転入はほぼ見られない。利便性が劣るため、人口減少や高齢化が進行している。不動産需要は低位で、土地は５００万円まで、中古住宅の取り引きで１，０００万円程度が需要の中心を占めている。 (2) 同一需給圏は同市における都計法第３４条第１２項の指定を受けた市街化調整区域等や近接する市街化区域で形成される郊外の住宅地域を中心とする圏域である。需要者は同市内の地縁性を有する地元居住者が中心である。小高い丘陵地の既成住宅団地で供給余地が少ないものの、同一需給圏内では新規分譲による供給が続いていることから地価は微減傾向で推移している。中古住宅の取引が中心で、中古戸建住宅で１，０００万円程度の取引が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的としての取引が支配的で戸建住宅等、自用物件の取引が中心となっている。比準価格は規範性のある取引事例を採用して試算を行っており、自用目的取引は支配的な市場性を十分に反映している。近隣地域に収益物件がほとんど見られず周辺地域の分析においても賃貸市場が認められないため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準とし、前年公示価格及び類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内は主に戸建住宅を主体とする地域で、生活利便性や快適性等を重視する自用目的での取引を中心とし、民間の収益物件が殆ど見いだせず賃貸市場が成立していない地域であることから収益還元法の適用を断念した。従って、実際の取引市場において発生した信頼性の高い複数の取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、標準地の価格における経年推移及び類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀岡駅
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	32.1 坪 (106 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ高台の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計法３４－１２
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	亀岡市京都府亀岡市下矢田町東法楽寺５４番４６
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	90 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画法第３４条１２項の指定を受ける市街化調整区域内の住宅地域
街路	基準方位北、　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都計法３４－１２
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は市街化調整区域内の旧来からの住宅団地であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後暫く横ばいからやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域内の旧来からの住宅団地で土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される。地価水準については、当面は微減傾向にて推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)亀岡市の人口は減少傾向で、特に生産年齢人口が減少している。不動産市場は概ね安定的に推移している。 (2)中心市街地の住宅地需要は比較的堅調であるが、周辺部は依然として需要が弱含む等二極化が進んでいる。新型コロナの地価への影響は限定的である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。需要は安定している。 (2)安定した利用状況が続き特段の変動要因は認められないが、生活利便性が劣る郊外の住宅団地であることから、需要者の選好性はやや劣る地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市下矢田町東法楽寺５４番４６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,851 円／平米 14万8,277 円／坪
標準価格 平米 坪	4万774 円／平米 13万4,799 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市下矢田町東法楽寺５４番４６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,153 円／平米 12万6,134 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,775 円／平米 12万4,884 円／坪
標準価格 平米 坪	4万143 円／平米 13万2,713 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計法３４－１２
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市下矢田町東法楽寺５４番４６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,035 円／平米 11万5,826 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,035 円／平米 11万5,826 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,059 円／平米 13万9,047 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計法３４－１１
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市下矢田町東法楽寺５４番４６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,313 円／平米 10万6,827 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,672 円／平米 10万8,014 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,747 円／平米 13万1,404 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	都計法３４－１２
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市下矢田町東法楽寺５４番４６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,570 円／平米 8万4,534 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,570 円／平米 8万4,534 円／坪
標準価格 平米 坪	4万141 円／平米 13万2,706 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情