路線価 (2023) 京都府城陽市上津屋野上52外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 城陽市京都府城陽市上津屋野上５２番外
価格時点	2023 年
駅名	久津川駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円／坪 1平米 2万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は城陽市及び周辺市町における市街化調整区域内の住宅地域や、市街化区域内で地域要因等の類似性を有する住宅地域である。需要者は本地域に地縁的選好性を有する個人が中心である。本地域は市街地へのアクセスが良好であるものの、周辺には農地等も多く、需要が地縁関係者等に限定されるため、需給はやや弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模や地域要因によって相当の差異が生じているため、総額、単価共に見出し難い。 (2) 同一需給圏は城陽市の他、京都府南部の市街化調整区域を中心とした農家集落等の住宅地域。典型的需要者は同圏域内に地縁を有する個人が中心となる。駅接近性に劣り、市街化調整区域内のため行政的要因の制約が厳しく、さらに旧集落としての色彩が非常に強いことから選好性が劣るため、外部からの転入は見込めず、需給共に弱含み。さらに、同圏域の取引件数は極めて少なく、取引には事情が含まれることが多いため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家住宅や一般住宅が見られる旧来からの既成住宅地域である。市街化調整区域内に位置し、需要が限定されるが、信頼性ある取引事例を広域的に収集し、適切に補修正を行い、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断する。一方、近隣地域周辺に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できない地域であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は農家住宅を中心とした既成集落。市街化調整区域内であるため法規制が厳しく、賃貸需要は殆ど見込めない地域であり、経済合理性のある収益物件の想定が困難であることから収益還元法の適用は断念した。取引の中心は自用目的であることから、当該地域は自己使用による快適性・利便性を重視して価格形成されていると判断出来るため、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	久津川駅西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	140 坪 (463 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	城陽市京都府城陽市上津屋野上５２番外
標準地の範囲
東	60 m
西	150 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状を維持すると予測する。市街地へのアクセスは良好であるが、需要者が地縁的選好性を有する個人等に限定されるため、需給はやや弱含みである。 (2)市街化調整区域内の農家住宅を中心とした既成の集落である。外部からの選好性が劣り、需要は地縁関係者に限定される傾向にある。地域要因に格別の変動はなく、今後も現状維持にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)城陽市では、駅徒歩圏内や街路条件の良い住宅地を中心として、住宅地需要は堅調さを維持している。東部の丘陵地でも需給の底堅さが見られる。 (2)物価上昇による家計や企業への影響は、地方経済にも波及しており、先行きは不透明感がある。市街化調整区域のため土地利用に制約がある。
地域要因
(1)調整区域内に位置する既成住宅地域であり、市街地へのアクセスは良好であるが、需要が限定されるため、需給はやや弱含みの傾向が継続している。 (2)駅接近性に劣る旧集落的な住宅地域。地域要因に変動はなく、需要は地縁関係者等に限定され易い傾向にあり、需給共に弱含み。地価は下落傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	城陽市
地域	京都府城陽市上津屋野上５２番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,242 円／平米 11万6,510 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,527 円／平米 11万7,452 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,557 円／平米 9万7,715 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	城陽市
地域	京都府城陽市上津屋野上５２番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,082 円／平米 8万9,533 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,826 円／平米 9万8,605 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府城陽市上津屋野上５２番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万124 円／平米 6万6,530 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,983 円／平米 6万6,064 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,547 円／平米 9万4,376 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府城陽市上津屋野上５２番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,469 円／平米 14万403 円／坪
推定価格 平米 坪	4万550 円／平米 13万4,058 円／坪
標準価格 平米 坪	3万284 円／平米 10万119 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情