路線価 (2023) 京都府城陽市奈島下ノ畔20-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 城陽市京都府城陽市奈島下ノ畔２０番２
価格時点	2023 年
駅名	山城青谷駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1億8,900万 円 (2506 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,603 円 1平米 7万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億9,000万 円 (2506 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万1,256 円／坪 1平米 7万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京都府南部を中心とし、高速道路ＩＣ周辺や、国道等の沿道及びその背後に形成される工業地域と判定した。需要者は、自用の工場、倉庫等を需要する法人が中心となる。複数の高速道路が整備され、広域的かつ高度な輸送が可能であることから、高速道路ＩＣへのアクセスが良好な地域を中心に、工業地需要が堅調に推移している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地１億円台半ば～後半となっている。 (2) 同一需給圏は京都府南部地域の高速道路インターや国道等にアクセス容易な工業地域の範囲。主たる需要者は自用の工場・倉庫等目的とする全国規模の法人のほか地元法人等である。製造業等では新型コロナの影響も見られるが、京都府南部地域では令和５年度に予定されている新名神開通の期待により工業地としての需要は高まっており地価は堅調である。中心となる価格帯は対象地程度の規模で１．５億円～２億円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格であると思われる。したがって、比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は工業地域であり、貸工場等も存し収益性が価格形成に影響を与えているため、市場性及び収益性を反映させるものとした。比準価格は類似の事例から比準したもので規範性は高い。収益価格は事業所兼倉庫を想定したが想定要素も多くやや信頼性に劣る。よってより規範性の高い比準価格を重視し収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山城青谷駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	758 坪 (2506 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場、倉庫兼事務所等
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場のほかに農地等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	城陽市京都府城陽市奈島下ノ畔２０番２
標準地の範囲
東	50 m
西	250 m
南	200 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	工場兼事務所地。
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに形成された工業地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)国道沿いの工業地域で地域要因に特別の変動要因はなく、今後も現況を維持しつつ推移するものと予測される。資材価格の上昇が建物価格に影響しており、今後地価への影響を注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場兼事務所地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万3,158 円 1平米 7万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万3,158円 1平米 7万9,600円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 23万8,363円 1平米 7万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 23万8,363円 1平米 7万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっているとともに、物価上昇等の影響に注意する必要がある。 (2)京都府の公共投資は、新名神高速道路関連工事などを中心に高水準で推移しており、生産は基調としては緩やかに増加している。
地域要因
(1)国道沿いの地域で、高速道路ＩＣへアクセスしやすいことから、工業地需要が堅調に推移している。地価水準は、上昇傾向で推移している。 (2)令和５年度の新名神開通予定によるアクセスの向上や宅配需要の高まりを受け、倉庫・配送センター用地需要は強く、工業地の地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府城陽市奈島下ノ畔２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,943 円／平米 38万2 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,365 円／平米 40万7,845 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,951 円／平米 26万4,318 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府城陽市奈島下ノ畔２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,129 円／平米 41万370 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,867 円／平米 41万6,116 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,713 円／平米 26万3,531 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,700 円／平米 26万3,488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	城陽市
地域	京都府城陽市奈島下ノ畔２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,398 円／平米 26万9,102 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,643 円／平米 26万9,912 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	久世郡久御山町
地域	京都府城陽市奈島下ノ畔２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,671 円／平米 34万6,042 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,263 円／平米 35万7,917 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,430 円／平米 26万2,596 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	65 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ａ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	久世郡久御山町
地域	京都府城陽市奈島下ノ畔２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,315 円／平米 27万5,439 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,481 円／平米 28万9,212 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,403 円／平米 25万2,588 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,400 円／平米 25万2,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情