路線価 (2023) 京都府向日市寺戸町山縄手11-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 向日市京都府向日市寺戸町山縄手１１番３０
価格時点	2023 年
駅名	向日町駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万462 円／坪 1平米 22万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね向日市内のＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同圏域の居住者が中心で、最寄り駅に比較的近く利便性の面からも需要は安定している。取引の中心は標準的な画地規模で、土地価格は２，０００万円前半、新築戸建で３，０００万円台半ばと、比較的市場性のある価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、向日市及びその周辺に位置する住宅地域で、主にＪＲ京都線及び阪急京都線沿線の地域の範囲である。主たる需要者は、京都市内に通勤する一次取得者及び二次取得者である。２路線の最寄駅から徒歩圏内に位置する住宅地域で、生活利便性が良好であることから需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場での取引の中心は、土地１００㎡程度で２，０００万円台前半程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、中小規模一般住宅が中心の住宅地域であるため、居住の快適性、利便性が重視される自己利用目的の取引が中心である。一方、標準地の画地規模等を勘案すれば収益物件の想定は困難であり、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似性が認められる住宅地に係る取引事例から比較して求めたものであり、規範性の高い価格が得られた。対象標準地は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、利便性は良好な地域であるが、画地規模から賃貸用建物の建築は困難なため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	向日町駅北西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	向日市京都府向日市寺戸町山縄手１１番３０
標準地の範囲
東	90 m
西	130 m
南	170 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、駅至近の地域として需要は比較的堅調であり、地価動向としてはやや強含みである。 (2)ＪＲ線及び阪急線の最寄駅からいずれも徒歩圏内に位置する住宅地域で、土地利用は現状を維持すると予測する。ＪＲ向日町駅東口の開発による利便性の向上も期待され、地価はやや上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響など景気動向には不透明な要素が介在するが、向日市内の人口は増加しており、宅地需要は増加傾向。 (2)京都府内の景気は新型コロナの影響で厳しい状況にあったが、持ち直しの動きが見られる。向日市の人口は微増、高齢化の進行は継続している。
地域要因
(1)向日町駅東側に大企業進出の計画もあり、周辺利便施設の充実が期待される。 (2)向日町駅東口の開発により、人口の流入及び周辺利便施設の充実が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市寺戸町山縄手１１番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万2,698 円／平米 106万6,840 円／坪
推定価格 平米 坪	30万9,188 円／平米 102万2,176 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,071 円／平米 106万4,767 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市寺戸町山縄手１１番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,632 円／平米 83万5,201 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,745 円／平米 81万5,739 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,633 円／平米 71万6,189 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市寺戸町山縄手１１番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,585 円／平米 77万5,538 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,435 円／平米 77万1,736 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,541 円／平米 74万5,639 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市寺戸町山縄手１１番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万278 円／平米 76万1,299 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,807 円／平米 74万6,518 円／坪
標準価格 平米 坪	22万300 円／平米 72万8,312 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情