路線価 (2023) 北海道札幌市東区北49条東8-106-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市東区北海道札幌市東区北４９条東８丁目１０６番８外
価格時点	2023 年
駅名	麻生駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,610万 円 (456 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,610万 円 (456 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に東区、北区等の幹線・準幹線道路沿いの郊外路線商業地域。需要者は市内及び道内を拠点とする商工業関連業者が中心であるが、全国規模の法人の出店も見られる。経済環境は不透明感を増しているものの、対象標準地周辺においては、商圏を構成するＪＲ駅との接近性良好な住宅地の熟成に下支えされ、地価は上昇傾向となっている。取引が稀少なうえ総額、規模が様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、東区北部郊外の路線商業地域一円で把握される。需要者の中心は、郊外型店舗・事業所経営目的の企業法人等である。近隣地域及び周辺地域の各幹線沿いには郊外型店舗が集積しており、また背後住宅地域からの安定的な集客力も有し、需要は堅調である。金融政策の変更等による今後の不動産市場の動向に注視を要すべきである。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用目的の物件と収益物件が混在しているが、賃料水準、空室状況等から新築収益物件の投資採算性は抑制的であり、収益価格は低水準に求められた。比準価格は広域的な類似地域から５事例を採用したが、最近の需給動向も考慮して試算した、客観的で信頼し得る価格と思料する。よって本評価においては、信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	麻生駅北東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	137.9 坪 (456 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の低層店舗、スーパーが建つ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市東区北海道札幌市東区北４９条東８丁目１０６番８外
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	22 m
面積	460 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	１８ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後とも、中規模店舗等が集在する郊外の商業地域として推移するものと予測する。都心から離れた郊外商業地ながら、背後住宅地の熟成に下支えされ、今後も堅調な需要が見られるものと思料する。 (2)東区北部の路線商業地域で利用状況に変化はない。大規模店舗地の土地不足に、背後住宅地域の地価上昇圧力も相俟って、今後も地価上昇が見込まれる。日銀の金融政策変更による今後の不動産市場の動向等に注視。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 10 ％
2022年	1坪 30万3,491円 1平米 9万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 10 ％
2019年	1坪 30万3,491円 1平米 9万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源価格の上昇・円安の進行等により経済環境は不透明感を増していたが、建築費の高騰および金融政策の実質的転換の影響も注視される。 (2)共同住宅地、画地規模の大きな路線商業地とも土地不足の状況にあり需要は堅調。年末日銀は事実上の利上げと判断される金融政策の変更を行った。
地域要因
(1)特段の変動要因はないが、ＪＲ駅への接近性が良好な背後住宅地の熟成に伴い当該地域の商況も比較的好調であり、地価は依然上昇傾向となっている。 (2)地区内幹線である東８丁目篠路通沿いの商業地域で、車輛通行量は多く集客力のある核店舗も立地し、需要が認められる。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2221081103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北４９条東８丁目１０６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万645 円／平米 26万6,612 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,935 円／平米 30万3,937 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,774 円／平米 31万9,935 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221081103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北４９条東８丁目１０６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,971 円／平米 32万3,892 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,125 円／平米 31万1,177 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,472 円／平米 30万2,406 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,000 円／平米 31万7,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221081103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北４９条東８丁目１０６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,678 円／平米 47万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,847 円／平米 46万2,334 円／坪
標準価格 平米 坪	10万682 円／平米 33万2,855 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2211081103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北４９条東８丁目１０６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,955 円／平米 31万7,227 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,712 円／平米 33万6,260 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,661 円／平米 39万5,599 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211081103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北４９条東８丁目１０６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万496 円／平米 29万9,180 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,532 円／平米 30万2,605 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,678 円／平米 28万6,557 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情