路線価 (2023) 京都府向日市上植野町南開8-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 向日市京都府向日市上植野町南開８番１５
価格時点	2023 年
駅名	西向日駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,030万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	5,010万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万6,418 円／坪 1平米 25万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は概ね向日市及び隣接市等の阪急京都線、ＪＲ東海道本線沿線の住宅地域の圏域である。主な需要者は同地域等に居住の二次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者もみられる。複合不動産の場合は建物の規模、築年数等により様々であり、中心となる価格帯は見出しにくい。土地は画地規模等に左右されるが標準地と同程度の規模で概ね５千万円前後である。最寄駅近くの熟成した住宅地域であり、需要は堅調である。 (2) 同一需給圏は、向日市及び長岡京市を中心とするＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線の居住環境が良好な住宅地域である。主たる需要者は、向日市及び長岡京市等の居住者であり、専ら二次取得者が多い。駅等の交通利便性に優れ、居住環境が良好であることに加え、供給が限られるが、規模が大きく総額が嵩むため、地価には頭打ち感も見られる。画地規模にもよるが、取引の中心となる価格帯は、土地で５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺地域には共同住宅等の収益物件は僅かに見られるが、行政的条件等から経済合理的な賃貸住宅の経営が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。対象標準地の存する地域は特に居住の快適性を重視する熟成度の高い住宅地域であり、自用目的での取引が大半であるため、実証性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、居住環境が良好な閑静な住宅地域である。自用目的の取引が中心となる地域であり、収益還元法は適用していない。本件は、取引事例比較法のみの適用であるが、対象標準地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算しており、比準価格の規範性は高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西向日駅南東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	向日市京都府向日市上植野町南開８番１５
標準地の範囲
東	80 m
西	35 m
南	35 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因はない。駅距離、住環境等から不動産需要は堅調に推移と予測する。 (2)近隣地域は、駅に近い中規模一般住宅が多い居住環境の良好な住宅地域であり、地域要因には特段の変化はない。コロナ禍による影響はほとんど見られず、今後も需要は底堅く、価格水準は堅調に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万6,418 円 1平米 25万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)向日市のここ数年の人口はほぼ横ばい、世帯数は微増傾向。新型コロナの不動産市場への影響は用途、地域等で程度の差が認められる。 (2)向日市の人口は増加傾向にある。駅徒歩圏は需要が堅調であり、不動産価格は中期的には上昇傾向にある。
地域要因
(1)最寄駅から近く、住環境も良いため不動産需要は堅調である。 (2)交通利便性に優れる既成の住宅地域である。コロナ禍による影響はほとんど見られず、市場動向に影響を与える特段の変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市上植野町南開８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,110 円／平米 68万4,706 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,802 円／平米 69万3,605 円／坪
標準価格 平米 坪	24万2,826 円／平米 80万2,783 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市上植野町南開８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,427 円／平米 81万4,688 円／坪
推定価格 平米 坪	24万29 円／平米 79万3,536 円／坪
標準価格 平米 坪	25万30 円／平米 82万6,599 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市上植野町南開８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,007 円／平米 51万2,453 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,110 円／平米 59万8,750 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,413 円／平米 80万8,029 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市上植野町南開８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,596 円／平米 65万6,558 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,740 円／平米 64万3,810 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,028 円／平米 82万3,287 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市上植野町南開８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,912 円／平米 73万6,947 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,944 円／平米 70万3,993 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,057 円／平米 82万3,382 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情