路線価 (2023) 京都府向日市寺戸町八ノ坪126 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 向日市京都府向日市寺戸町八ノ坪１２６番
価格時点	2023 年
駅名	洛西口駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億4,700万 円 (634 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 128万9,340 円 1平米 39万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億4,700万 円 (634 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 128万9,340 円／坪 1平米 39万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね、京都市西京区及び隣接市区の商業地域。需要者は同地域に地縁性を持つ事業主を中心として、全国展開する法人も見受けられる。近隣地域周辺は大型商業施設と新駅を中心とする新しい商業地域で、背後に残っている農地も大規模に開発されることが計画されている。近隣地域周辺は飲食店用地も多いが、新型コロナによる影響は限定的で、その希少性と将来性から近隣地域内への需要は堅調。 (2) 同一需給圏は向日市及び周辺市の商業地域が該当する。駅に近い商業地域であり、需要者は金融機関や店舗事業者、不動産業者等が考えられ、多様な事業者が、互いに補完、協働的な関係を持ちつつ地域環境を形成している。新型コロナの影響は和らいでおり、核施設であるイオンモールに客足が戻りつつある。こうした収益性の回復傾向に加え、良好な交通・接近条件を背景に地価は上昇している。業種により利用規模に幅があるため中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は新しい商業地域で地域内は自用の店舗、事務所や共同住宅等がほとんどで、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度はまだ低く、収益資料の収集にも限界があり、店舗付共同住宅を想定して求めた収益価格ではあるが、やや低位に試算された。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を標準に収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 近隣地域は駅に近い商業地域で、収益性は需要者の意思決定に係る主要な要因のひとつであるが、自用も多く、収益性に関わらない実物資産の保有動機も意思決定に影響している。取引事例比較法において採用した事例はいずれも地域的特性、需要者の類似性を有するもので、価格の変動状況も類似している。従って多様な意思決定要因を内包する事例から求めた比準価格を重視し、収益価格も十分に斟酌の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	洛西口駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	191.8 坪 (634 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等が見られる新駅周辺の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	向日市京都府向日市寺戸町八ノ坪１２６番
標準地の範囲
東	25 m
西	55 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	向日市阪急洛西口駅西地区土地区画整理事業の組合設立認可、仮換地指定が為された。
街路	１７ｍ市道　二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域及びその周辺は洛西口駅及び桂川駅を中心に急速に開発発展している地域で、更に洛西口駅西側の土地区画整理事業も順調に進んでおり、背後地の人口も増加傾向、商業地としての地価水準は上昇すると予測する。 (2)阪急洛西口駅及びＪＲ桂川駅に徒歩圏にある商業地域。大型商業施設であるイオンモール京都桂川に近接し、今後も駅周辺の利便性の高い商業施設として推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 134万5,542 円 1平米 40万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 134万5,542円 1平米 40万7,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 121万6,608円 1平米 36万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 121万6,608円 1平米 36万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)府内のデパート売上高やホテル稼働率は、令和２年は落ち込んだが徐々に回復。スーパーや家電量販店等の売上は新型コロナによる影響は少ない。 (2)新型コロナの影響は和らぎ個人消費は持ち直している。物価は前年を上回る状況にある。店舗への客足は戻りつつあり収益環境に改善が見られる。
地域要因
(1)新駅付近の新しい商業地域で飲食店も多く、新型コロナによる影響が懸念されていたが、周辺人口や世帯数は大きく増加しており、商業地需要は堅調。 (2)阪急洛西口、ＪＲ桂川両駅に近く、従来立地は良好である。従って市況は堅調で地価は上昇が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市寺戸町八ノ坪１２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万5,714 円／平米 94万4,570 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,836 円／平米 94万8,280 円／坪
標準価格 平米 坪	40万9,181 円／平米 135万2,752 円／坪
査定価格 平米 坪	40万9,000 円／平米 135万2,154 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市寺戸町八ノ坪１２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,203 円／平米 103万2,143 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,566 円／平米 102万119 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,412 円／平米 133万6,986 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	76 ％
基準容積率	222 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	長岡京市
地域	京都府向日市寺戸町八ノ坪１２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万2,000 円／平米 129万5,952 円／坪
推定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
標準価格 平米 坪	40万7,371 円／平米 134万6,769 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	長岡京市
地域	京都府向日市寺戸町八ノ坪１２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,680 円／平米 146万3,500 円／坪
標準価格 平米 坪	40万5,014 円／平米 133万8,976 円／坪
査定価格 平米 坪	40万5,000 円／平米 133万8,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府向日市寺戸町八ノ坪１２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,115 円／平米 89万9,612 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,190 円／平米 92万3,002 円／坪
標準価格 平米 坪	40万5,210 円／平米 133万9,624 円／坪
査定価格 平米 坪	40万5,000 円／平米 133万8,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情