路線価 (2023) 京都府長岡京市長岡2-412-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 長岡京市京都府長岡京市長岡２丁目４１２番１３
価格時点	2023 年
駅名	長岡天神駅 から 340m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,550万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万3,604 円／坪 1平米 23万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長岡京市をはじめ周辺市区等に所在する商業地域で、駅周辺のエリアが中心。需要者の中心は店舗やテナントビル、賃貸マンションの経営を目的とする地元の中小企業や個人事業者。古くから形成された近隣型の商業地域であるが、新規出店は減少しており住宅地に転用されるケースもある。取引の中心となる価格帯は画地規模や立地条件、買手の属性等によって価格が異なるため把握し難いが、土地１００㎡程度で２５００万円前後が取引の中心。 (2) 同一需給圏は長岡京市等の阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線における商業地域及び住商混在地域である。需要者の中心は、同一需給圏内で各種事業を営む法人及び個人事業者並びに不動産投資目的の投資家である。駅に近い近隣型の商業地域で用途の多様性が認められ、新型コロナの影響も小さく、需給動向はやや強含みで推移している。規模等の個別的な条件が様々であるため、市場での中心的価格帯を見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には収益ビルや貸店舗等が見受けられ賃貸市場は形成されているが自用の店舗やビル等も多い。需要者にとって収益性は取得価格の指標となるため収益価格は重視すべきであるが、市場では自用目的での取引も多く、類似性を有する取引事例から試算した比準価格は実証的でより規範性が高い。そこで、本件では比準価格を重視し、これに収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 近隣地域は自己用の店舗、事務所等が混在する比較的低層利用の商業地域であり、賃貸用建物が建ち並ぶ地域のごとく価格形成において収益価格が大きな影響を及ぼすまでには至っていない。よって、信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場の実態をより反映して相対的説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡天神駅北方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	診療所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡京市京都府長岡京市長岡２丁目４１２番１３
標準地の範囲
東	40 m
西	10 m
南	90 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	17 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗等が建ち並ぶ商業地域で地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。新型コロナによる先行き不透明感は残るが、背後の住宅地需要や周辺の公共事業等の影響により需要は堅調、地価は当面上昇傾向に推移。 (2)駅周辺の近隣商業地域で、大幅な地域要因の変動は見込まれないが、今後は緩やかに住宅用途の混在度合いが増すものと予測する。新型コロナの影響も小さくなっており、当面の需給動向はやや強含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万6,664 円 1平米 24万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄れ、商業地市場は持ち直しの傾向が見られる。需要者の立地条件や画地条件等による選別化の傾向は依然として強い。 (2)長岡京市の総人口は増加傾向、近年は転入超過が続く。新型コロナが社会経済活動に与える影響は逓減しており、地価動向は底堅く推移。
地域要因
(1)近隣型の商業地域で、店舗の新規出店はあまり見られないが、背後の住宅地需要や公共事業等の影響により地価は上昇傾向が継続、上昇幅は拡大傾向。 (2)地域要因に大きな変動は見られない。駅に近く、周辺の住宅地域の需給は堅調、新型コロナの影響も小さく本地域の需給もやや強含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	長岡京市
地域	京都府長岡京市長岡２丁目４１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万690 円／平米 72万9,601 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,593 円／平米 77万5,564 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,593 円／平米 77万5,564 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	長岡京市
地域	京都府長岡京市長岡２丁目４１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,680 円／平米 146万3,500 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,822 円／平米 85万2,360 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府長岡京市長岡２丁目４１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,910 円／平米 51万2,132 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,532 円／平米 57万7,003 円／坪
標準価格 平米 坪	24万2,406 円／平米 80万1,394 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府長岡京市長岡２丁目４１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,097 円／平米 88万6,329 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,097 円／平米 88万6,329 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,779 円／平米 81万9,157 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情