路線価 (2023) 京都府八幡市内里東ノ口29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 八幡市京都府八幡市内里東ノ口２９番
価格時点	2023 年
駅名	石清水八幡宮駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (386 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,205 円 1平米 2万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (386 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,535 円／坪 1平米 2万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八幡市をはじめ京都府南部に存する市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域。需要者は地縁性をもつ限定された個人が大部分である。同一需給圏外からの需要者は少ない。新型コロナの影響は極めて小さいが、農家住宅を中心とする地域は取引が少なく需要も弱い。規模等により取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、八幡市を中心に京都府南部地域における市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心で転入者は少ない。新型コロナの影響は小さいが、需給動向は従前より弱含みで推移している。これは既存集落内にあって街路条件等が劣り、需要者の範囲も限定的であることが主因である。取引件数が少なく、規模等も様々であるため、需要の中心的価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は自用の農家住宅等が中心となっており、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は採用できなかった。比準価格は適切に選択した指標となりえる取引事例に基づき試算されている。よって比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己使用を基本とする戸建住宅が多い市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸用物件が存在せず賃貸需要が想定できないため、収益還元法は適用しない。比準価格は適切に選択した指標となりえる取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態に即して説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石清水八幡宮駅南東方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	116.8 坪 (386 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八幡市京都府八幡市内里東ノ口２９番
標準地の範囲
東	110 m
西	150 m
南	250 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	32 m
面積	380 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はない。新型コロナの影響はほとんどなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は需要が限定的であり下落傾向にあるものと予測する。 (2)近隣地域は市街化調整区域内の既存集落であり、今後も現状を維持するものと予測する。当面の需給動向は弱含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万6,205 円 1平米 2万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万6,535 円 1平米 2万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八幡市の人口は微減、世帯数は微増傾向。景気は緩やかに持ち直している。既成の住宅地は人口減少、高齢化のため需要は減少傾向にある。 (2)八幡市の総人口は減少、世帯数は増加、直近では転入出が均衡。新型コロナの社会経済への影響は逓減しているが、市内の地価動向は地域毎に異なる。
地域要因
(1)農家住宅を中心とする地域で、格別の変動要因はない。需要は低迷しており、地価は下落傾向が続いている。 (2)市街化調整区域内の既存集落であり地域要因に特段の変動は見られない。需要者が限定されるため需給関係は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	長岡京市
地域	京都府八幡市内里東ノ口２９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,485 円／平米 16万291 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,194 円／平米 15万9,329 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,336 円／平米 10万3,597 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京田辺市
地域	京都府八幡市内里東ノ口２９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,154 円／平米 11万9,525 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,545 円／平米 11万7,512 円／坪
標準価格 平米 坪	3万432 円／平米 10万608 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	0.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	八幡市
地域	京都府八幡市内里東ノ口２９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万230 円／平米 9万9,940 円／坪
推定価格 平米 坪	3万978 円／平米 10万2,413 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,317 円／平米 9万310 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府八幡市内里東ノ口２９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万124 円／平米 6万6,530 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,983 円／平米 6万6,064 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,105 円／平米 9万2,915 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情