路線価 (2023) 京都府八幡市欽明台西40-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 八幡市京都府八幡市欽明台西４０番６外
価格時点	2023 年
駅名	松井山手駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (740 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万4,998 円 1平米 18万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億3,600万 円 (740 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万8,304 円／坪 1平米 18万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね八幡市、京田辺市を中心に、周辺市を圏域とする路線商業地域である。需要者の中心は、同圏域の中小企業、全国展開をする飲食、物販の企業等である。八幡市中心部からは離れているものの、近年、近隣地域を含む山手幹線沿いには多くの沿道サービス施設、大型店舗の進出が進み、集客力のある魅力的なエリアである。主たる需要者の業種業態により選好される規模等が多様であることから、需要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね八幡市、京田辺市、宇治市等を圏域とする幹線道路沿い等の路線商業地域等である。車両の通行量は比較的多く、集客力も期待できる地域である。需要者は沿道サービス施設としての店舗経営を目的とした中小事業者または全国展開の企業等である。取引価格は規模や立地条件、画地条件に左右され中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、大型店舗、沿道サービス施設等が建ち並び、規模や業種業態が多岐にわたり、中心となる賃料水準を見出すのは困難で、収益価格は想定要素が多く介在し規範性にやや劣ると判断される。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃貸物件も見られる商業地域であるが、経営力による賃料負担力や物件の規模、建物の構造・設備等により個別性が強く標準的な賃料や経費等の把握が困難であることや取引の主体は自用目的であることから比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松井山手駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	223.8 坪 (740 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の中規模店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八幡市京都府八幡市欽明台西４０番６外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	130 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	20 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、背後の住宅地が成熟するに伴い地価も堅調に推移しており、今後も地価水準は堅調に推移するものと予測される。 (2)交通量の比較的多い幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。背後地は人口増加が続くことが見込まれ、今後も発展的な推移が可能と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京滋の景気は、長引くコロナ禍の影響から個人消費に持ち直しの動きが見られ、スーパー、家電等販売額は堅調に推移している。 (2)景気は、長引く新型コロナウイルス感染症の状況が徐々に緩和されつつあるが、持ち直しの動きには弱さがみられ、今後もその動向が注視される。
地域要因
(1)背後の住宅地が成熟すると共に、近年山手幹線沿いには新規出店が続いており、需要は堅調である。 (2)コロナ禍の影響を受けて需要は若干弱含みであったが、現状は回復傾向を示し地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京田辺市
地域	京都府八幡市欽明台西４０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万54 円／平米 49万6,079 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,254 円／平米 50万46 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,434 円／平米 64万9,411 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京田辺市
地域	京都府八幡市欽明台西４０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万19 円／平米 39万6,783 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,697 円／平米 40万8,942 円／坪
標準価格 平米 坪	16万645 円／平米 53万1,092 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	長岡京市
地域	京都府八幡市欽明台西４０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,740 円／平米 51万8,182 円／坪
推定価格 平米 坪	16万815 円／平米 53万1,654 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,212 円／平米 61万8,923 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府八幡市欽明台西４０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,724 円／平米 50万8,212 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,701 円／平米 59万4,092 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,171 円／平米 63万2,011 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情