路線価 (2023) 京都府京丹後市峰山町杉谷小字下近江832-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京丹後市京都府京丹後市峰山町杉谷小字下近江８３２番２
価格時点	2023 年
駅名	峰山駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,882 円／坪 1平米 2万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京丹後市を中心としてその周辺市町の旧来の商業地域および商住混在地域と把握した。古くからの商業地域で需要者は地元事業者が主となるが、京丹後市における商業地需要は大宮バイパス沿いに集中するなか、駐車場の確保できない近隣地域の商環境は衰退傾向で、需要は低迷している。このような市場環境のもと、取引価格にもバラつきが見られ、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 　同一需給圏の範囲は、京丹後市を中心に周辺市町を含む既成商業地域及び住商混在地域一帯と判定した。需要者は地元の法人及び個人事業者が中心である。当市の商業地需要は、国道３１２号（大宮バイパス）や国道４８２号沿いのロードサイド型店舗への移行が続いており、個人商店等を主体とする既成商業地域は低迷が続いている。また、需要者の業態により選好される規模等が多様であることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、旧来の商業地域であるため、自用の店舗、事務所等がほとんどを占め、収益目的のテナント物件は少なく、商事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比較は妥当であり、現実の取引市場を反映した価格を得た。他方、近隣地域は自用の店舗等が主体の地域で賃貸収益を目的とする取引は少なく、収益価格が価格形成に及ぼす影響は相対的に低いと判断した。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに類似の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	峰山駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	119.8 坪 (396 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京丹後市京都府京丹後市峰山町杉谷小字下近江８３２番２
標準地の範囲
東	120 m
西	200 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗事業所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	峰山町の既成市街地の主要街路沿いに位置する旧来の商業地域
街路	１０．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)峰山町の商業中心は国道沿いのロードサイド型店舗に移行しており、旧来の市街地での新規出店は殆ど見られず、商業地としての機能は衰退が続く。地価水準についても下落基調が継続するものと予測される。 (2)　峰山町市街地の既成商業地域で、土地利用に特段の変化は見受けられないが、周辺国道沿いと比較して商況は衰退傾向にあり、当面は地価の下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 -4 ％
2022年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
前年から次年への変動率 -4 ％
2019年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年３月に宮バイパスと大門橋が開通し丹後半島の観光振興が期待されるが、人口減少や高齢化により一部の人気エリアを除き不動産市況は弱い。 (2)少子高齢化や人口減少等から一部の人気エリアを除いて当市の地価は下落基調である。木津道路や宮バイパスの開通等、道路整備が随所で見られる。
地域要因
(1)ロードサイドへの商業中心の移行により顧客が流出し、駐車場の確保できない旧市街の商業地は衰退傾向が続いている。 (2)小売店舗、事業所等が存する旧来からの商業地域で、顧客誘引施設に乏しく、繁華性は衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京丹後市
地域	京都府京丹後市峰山町杉谷小字下近江８３２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,282 円／平米 9万6,806 円／坪
標準価格 平米 坪	3万502 円／平米 10万840 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京丹後市
地域	京都府京丹後市峰山町杉谷小字下近江８３２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,324 円／平米 13万5 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,995 円／平米 12万2,305 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,038 円／平米 9万6,000 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京丹後市
地域	京都府京丹後市峰山町杉谷小字下近江８３２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,927 円／平米 7万2,491 円／坪
推定価格 平米 坪	2万948 円／平米 6万9,254 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,094 円／平米 9万6,185 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京丹後市
地域	京都府京丹後市峰山町杉谷小字下近江８３２番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,574 円／平米 5万1,488 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,325 円／平米 5万664 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,642 円／平米 9万7,996 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情