路線価 (2023) 京都府南丹市園部町上木崎町宮ノ口1-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 南丹市京都府南丹市園部町上木崎町宮ノ口１番１４
価格時点	2023 年
駅名	園部駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	572万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	574万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,281 円／坪 1平米 3万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南丹市園部町を中心にその周辺に形成される比較的市街化の進行した住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する一次取得者層及び買替層である。圏外からの転入は少ない。住宅建設等市街化が進む一方で人口現象、少子高齢化が見られ、不動産需要は弱含みである。建売住宅や古家付の需要が主である。新築の戸建物件は２，５００万円程度の物件が需要の中心を占めている。 (2) 同一需給圏は、概ね南丹市を中心にその周辺市町に形成された住宅地域一帯である。需要者は地縁性を有する個人が中心であり、外部からの転入が少ない地域である。近隣地域及びその周辺地域は、比較的市街化の進行した住宅地域であるが、人口減少と高齢化の進行等を背景に、需要は弱含みで推移している。市場での中心価格帯は、新築の戸建物件で２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的としての取引が支配的であり、共同住宅等の収益物件も一部に散見されるが、自用としての戸建住宅の取引が中心となっている。比準価格は規範性のある取引事例を採用して試算を行っており、市場性を十分に反映している。近隣地域は容積率が低く経済合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であることから収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益還元法は、低容積率のため市場性を有する賃貸住宅の床面積を確保できず共同住宅を想定することが非現実的であるため適用を断念した。近隣地域は、主に快適性・利便性を重視する戸建住宅を主体とする地域であり、取引は自己居住目的が支配的である。よって実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	園部駅北西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ府道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南丹市京都府南丹市園部町上木崎町宮ノ口１番１４
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	22 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。市内住宅地の需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。少子高齢化や人口減少の影響により地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万7,612円 1平米 3万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 12万7,612円 1平米 3万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南丹市の人口は減少傾向で、特に高齢化率が高くなっている。これに伴い、不動産市場は横這いから弱含み傾向で推移している。 (2)南丹市は人口減少等を背景に需要は依然低調である。新興住宅地では需給バランスの改善も見られるが、旧市街地での需要は弱く二極化が進んでいる。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。利用状況も安定している。 (2)一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、利用状況は安定している。地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町上木崎町宮ノ口１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,448 円／平米 13万415 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,831 円／平米 14万4,905 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,961 円／平米 12万8,805 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町上木崎町宮ノ口１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,256 円／平米 12万3,168 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,217 円／平米 12万9,651 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,075 円／平米 12万5,876 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町上木崎町宮ノ口１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,844 円／平米 14万4,948 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,716 円／平米 13万7,913 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,819 円／平米 12万1,724 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町上木崎町宮ノ口１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,645 円／平米 15万7,514 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,813 円／平米 15万1,458 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町上木崎町宮ノ口１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,350 円／平米 12万3,479 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,913 円／平米 11万8,728 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,646 円／平米 12万1,152 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情