路線価 (2023) 京都府南丹市園部町横田三号104 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 南丹市京都府南丹市園部町横田三号１０４番
価格時点	2023 年
駅名	園部駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	446万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	446万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円／坪 1平米 3万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね南丹市に形成された中小規模住宅地域の圏域と把握した。中心的需要者は、地縁的選好性を有する同市及び隣接市町居住の戸建需要者であるが、圏外からの転入も見られる。区画整然とした閑静な住宅地域であり、人口の減少や高齢化、宅地の過剰供給等の影響を受けつつも、市場での選好性は良好で需給は安定的に推移し始めた。市場における取引の中心価格帯は、標準的な画地規模の土地で概ね５００万円程度と把握された。 (2) 　同一需給圏の範囲は、南丹市園部町を中心に八木町域を含む住宅地域一帯と把握した。需要者は当該圏域に地縁的選好性を有する地元居住者が主体である。当市の住宅地需要は、旧市街地より新興地域が優勢で、特に内林地区の人気は高いが供給が少なくなっており、近隣地域を含む横田地区へ需要が流れる動きも見られる。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で５００万円までとみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 快適性がより重視される住宅地域であり、取引は自己使用目的が主流を占める。周辺には共同住宅等も散見されるが、賃貸需要が低位で経済合理的な賃貸経営が不可能と判断されるため、収益価格は試算しないものとした。以上より、信頼性を有する多数の事例を採用し、市場取引の実態が十分に反映された実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域周辺には一部アパートも見受けられるが、自用目的での取引が中心であり、投資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	園部駅北西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに空地等が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南丹市京都府南丹市園部町横田三号１０４番
標準地の範囲
東	100 m
西	120 m
南	10 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)成熟途上の住宅地域で、周辺では新規分譲も見られ、今後とも安定的に熟成を深めていくものと予測する。需給は安定的に推移し、地価も当面安定的に推移するものと予測するが、一般的要因等の動向に留意すべきである。 (2)　周辺に空地や農地が多く見られる地域であるが、住宅地域としての成熟度を高めつつ推移し、当面の地価は横這い程度の動きと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化が進む中、地元経済も低迷気味である。新型コロナの影響は限定的であるが、住宅地市場は総じて軟調で推移している。 (2)南丹市の人口減少率は府平均より高い。内林地区等の新興地域の需要は堅調であるが、既成市街地内の需要には弱さが見られる。
地域要因
(1)成熟した住宅地域であり、地域要因に変動は認められない。過去の水害の影響は弱まりつつあり、地価は安定的に推移している。 (2)地域要因に特段の変動はない。過去の浸水被害の影響は、護岸工事が進んだことで弱まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町横田三号１０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,686 円／平米 12万1,284 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,617 円／平米 11万7,750 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,344 円／平米 12万153 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町横田三号１０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,256 円／平米 12万3,168 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,217 円／平米 12万9,651 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,032 円／平米 12万2,428 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町横田三号１０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,580 円／平米 11万1,015 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,790 円／平米 10万8,404 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,954 円／平米 11万8,864 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町横田三号１０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,350 円／平米 12万3,479 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,913 円／平米 11万8,728 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,386 円／平米 12万292 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情