路線価 (2023) 京都府南丹市園部町船岡堂坂21-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 南丹市京都府南丹市園部町船岡堂坂２１番３
価格時点	2023 年
駅名	船岡駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	566万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,276 円 1平米 1万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	566万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,276 円／坪 1平米 1万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南丹市及びその周辺市町で、既存の一般住宅や農家住宅で構成されている郊外の圏域である。需要者は同圏域に地縁的選好性を有する者が大半を占めており、圏外からの転入はほぼ見られない。利便性が劣るため、人口減少や高齢化が進行し、衰退傾向が継続している。不動産需要は限定的で、取引はほとんどなく市場が未熟であることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難であると思料する。 (2) 同一需給圏は、概ね南丹市を中心にその周辺市町に形成された郊外の住宅地域一帯である。圏外からの転入はほとんど見られず、需要者は地縁性を有する個人が中心である。近隣地域及びその周辺地域は、駅接近性に優るものの中心市街地から離れ、総じて利便性に劣る既成住宅地域であり、住宅需要は弱含みの状況が続いている。静態的な取引市場で、利用目的が一様でないことや恩恵的取引も多いことから、市場での中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的としての取引が支配的で戸建住宅等、自用物件の取引が中心となっている。比準価格は規範性のある取引事例を採用して試算を行っており、この取引特性を踏まえた市場性を十分に反映している。近隣地域には収益物件がほとんど見られず、周辺地域の分析においても賃貸市場が認められないため、収益還元法の適用は断念した。従って、高い規範性が認められる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益還元法は、賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。近隣地域は、郊外の一般住宅や併用住宅等が混在する地域であり、取引は自己利用目的が支配的である。よって、対象不動産と比較可能性を有する実際に取引された事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	船岡駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	119.8 坪 (396 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に併用住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南丹市京都府南丹市園部町船岡堂坂２１番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅の中に併用住宅も見られる住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。郊外住宅地の需要は低位で、地価も弱含み傾向が継続するものと予測する。 (2)既成住宅地域であり土地利用に特段の変動も認められず、今後も現状を維持するものと予測する。また、人口減少が進むなか不動産に対する需要は衰退傾向にあり、地価水準は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,276 円 1平米 1万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,276 円 1平米 1万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南丹市の人口は減少傾向で、特に高齢化率が高くなっている。これに伴い、不動産市場は横這いから弱含み傾向で推移している。 (2)南丹市は人口減少等を背景に需要は依然低調である。新興住宅地では需給バランスの改善も見られるが、旧市街地での需要は弱く二極化が進んでいる。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。需要は低位で安定している。 (2)地域要因に特段の変動はなく、人口減少が続く中で、需要は弱含みの状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町船岡堂坂２１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,994 円／平米 3万3,040 円／坪
推定価格 平米 坪	1万317 円／平米 3万4,108 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,289 円／平米 4万7,239 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町船岡堂坂２１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,211 円／平米 4万370 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,817 円／平米 5万5,597 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,448 円／平米 4万7,765 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町船岡堂坂２１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,100 円／平米 2万3,473 円／坪
推定価格 平米 坪	9,981 円／平米 3万2,997 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,710 円／平米 4万5,325 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府南丹市園部町船岡堂坂２１番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,744 円／平米 5万2,050 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,797 円／平米 4万8,919 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国定公園普通地域
特別な事情