路線価 (2023) 京都府木津川市山城町綺田南河原107-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 木津川市京都府木津川市山城町綺田南河原１０７番２３
価格時点	2023 年
駅名	棚倉駅 から 830m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	481万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	481万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円／坪 1平米 3万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、木津川市のうち、旧山城町を中心に周辺市町を含み、中小規模の開発による小規模一般住宅敷地が多い住宅地域が存する圏域である。需要者は、地縁関係を有する個人が中心で、圏域外からの転入は少なく、新規供給も相対的に少ない状況が続いている。中心的な価格帯は、土地で５００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、木津川市山城町を中心に周辺市町を含み、中小規模の開発による小規模一般住宅が多い住宅地域が存する圏域である。山城町内の住宅地としては、住環境が比較的良好であるが、需要者は、地縁関係を有する個人が中心であり、圏域外からの転入は少ない。需要者が限定的であることから、需要は弱含み、価格はやや下落傾向である。中心的な価格帯は、土地で５００万円前後、新築戸建で２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、中小規模一般住宅が中心の住宅地域であるため、居住の快適性、利便性が重視される自己利用目的の取引が中心である。一方、標準地の画地規模等を勘案すれば収益物件の想定は困難であり、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は、一般住宅が多い住宅地域に存し、地域内には賃貸住宅は存せず、賃貸需要が見込めないため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切に選択し、各要因比較も適切に行い得たものである。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、広域的な見地及び前年価格からの検討も加え、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	棚倉駅北方
距離	830 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木津川市京都府木津川市山城町綺田南河原１０７番２３
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状維持程度で推移するものと予測される。需要者は地縁者を中心とし限定的で、地価はやや弱含みで推移するものと予測される。 (2)小規模一般住宅が多い住宅地域として形成され、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。需要者は地縁関係者が中心であり、需要は弱く、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)変異型コロナの影響もあり景気動向は不透明要素が残り、人口も木津川市のうち旧山城地区については減少傾向である。 (2)木津地区は人口増加、山城地区、加茂地区は人口減少、高齢化が続いている。景気は持ち直しているが、消費者物価、原材料価格の上昇が懸念される。
地域要因
(1)小規模一般住宅地として熟成しており、特段の変動要因はない。 (2)地域要因に特段の変動はない。住環境は比較的良好であるが、需要者は、地縁関係者が中心であり、需要はやや弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市山城町綺田南河原１０７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,386 円／平米 14万128 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,005 円／平米 13万8,869 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,853 円／平米 13万1,754 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市山城町綺田南河原１０７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,003 円／平米 13万8,862 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,409 円／平米 13万6,898 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,437 円／平米 13万379 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市山城町綺田南河原１０７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,127 円／平米 13万5,966 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,796 円／平米 13万1,566 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,302 円／平米 12万6,626 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市山城町綺田南河原１０７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,421 円／平米 17万6,610 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,204 円／平米 17万2,586 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,399 円／平米 13万6,865 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	八幡市
地域	京都府木津川市山城町綺田南河原１０７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,274 円／平米 18万2,736 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,563 円／平米 18万385 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,254 円／平米 11万9,856 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情