路線価 (2023) 京都府木津川市木津池田101-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 木津川市京都府木津川市木津池田１０１番３
価格時点	2023 年
駅名	木津駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	435万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	435万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円／坪 1平米 6万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、木津川市内及び周辺市町の中小規模一般住宅を中心とした住宅地域。近隣地域は古くに開発された小規模住宅を主とする住宅地域で、街並みが古く、新興住宅地域に比較して敬遠される傾向にあったが、駅前の土地区画整理事業も完了し、鉄道駅、スーパー、銀行、総合病院等も徒歩圏内で生活利便性は非常に高く、潜在的需要は底堅い。周辺の新築物件は、土地１１０㎡前後で総額２，２００万円程度、中古物件は６００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ片町線及び近鉄京都線沿線の小規模一般住宅が多い住宅地域を含む圏域である。需要者は、木津川市内の居住者のほか、地縁関係者が中心であるが、近年、低価格帯を選好する圏域外の個人も見られる。中心的な価格帯は、土地で５００万円前後、新築戸建で２０００万円前後である。中古戸建は築年数により異なり、５００万円～１０００万円程度が中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅付近ではあるが小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模から収益物件の建築は困難であり収益還元法を適用することができなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと判断される。よって、指定基準地の価格と市場の特性を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 対象標準地は、小規模一般住宅が多い既成住宅地域に存し、対象標準地の画地規模では賃貸用建物の建築は困難であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切に選択し、各要因比較も適切に行い得たものである。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、前年価格との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	木津駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	20.9 坪 (69 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木津川市京都府木津川市木津池田１０１番３
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	180 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	10 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は古くに開発された小規模一般住宅が建ち並ぶ駅付近の住宅地域で、街並みは古いが生活利便性は高く需要は底堅い。地価水準は回復傾向にあると予測する。 (2)小規模一般住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持すると予測する。近年地価下落が続いていたが、良好な交通利便性と低価格帯を選好する需要者により、地価の持ち直しが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 20万9,270円 1平米 6万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 20万9,270円 1平米 6万3,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は増加傾向にあるが、宅地分譲面積及び住宅着工件数はここ数年減少している。大型住宅団地開発による宅地供給過多が懸念される。 (2)木津地区の人口は、新興のニュータウンの増加が顕著であるが、旧来からの既成市街地は微減傾向である。景気は持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)ここ数年の木津地区の人口は微減。近隣地域は古くに開発された駅付近の小規模画地中心の住宅地域で、生活利便性は良好である。 (2)地域要因の特段の変動はない。建替え時期等を契機として新規供給が見られる。需要は、交通利便性と低価格帯を選好する需要者が見られる。
個別的要因	(1)方位は東向きで、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市木津池田１０１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,194 円／平米 19万2,389 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,160 円／平米 18万5,665 円／坪
標準価格 平米 坪	6万911 円／平米 20万1,372 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市木津池田１０１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,630 円／平米 19万3,831 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,759 円／平米 19万951 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,040 円／平米 20万5,104 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	相楽郡精華町
地域	京都府木津川市木津池田１０１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,660 円／平米 22万6,990 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,260 円／平米 21万2,444 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,788 円／平米 20万4,271 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	相楽郡精華町
地域	京都府木津川市木津池田１０１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,281 円／平米 18万6,065 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,389 円／平米 17万6,504 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,298 円／平米 20万5,957 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	相楽郡精華町
地域	京都府木津川市木津池田１０１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,108 円／平米 21万8,553 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,996 円／平米 20万4,959 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,504 円／平米 20万3,332 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情