路線価 (2023) 京都府木津川市城山台10-24-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 木津川市京都府木津川市城山台１０丁目２４番１４
価格時点	2023 年
駅名	木津駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万2,412 円 1平米 7万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,073 円／坪 1平米 7万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は概ね木津川市、隣接市町等の住宅団地等に属する地域と判定した。主な需要者は同地域等の居住者のほか、同一需給圏外からの転入者もみられる。複合不動産の場合は建物の規模、築年数等により様々であり、中心となる価格帯は見出しにくい。土地は標準地と同程度の規模で概ね１３百万円程度、新築で３～４千万円程度である。周辺地域では大型店舗等の進出もみられ、周辺生活利便施設等の充実により、住宅地の不動産需要は徐々に高まっている。 (2) 同一需給圏の中心は、木津川市及び周辺市町の住宅地域である。標準地は区画整然とした住宅地域に所在し、住環境に優り、周辺には、日用品等を扱う店舗も存することから利便性にも優る。想定される需要者の中心は、京都、大阪の中心部等へ通勤する個人等で、敷地規模がやや大きく総額が嵩むものの、底堅い需要が認められる。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で１０００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域には共同住宅等の収益用不動産は見られず、行政的条件等から経済合理的な賃貸住宅の経営が成り立つ地域ではなく、また最寄駅からやや離れ土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。対象標準地の存する地域は特に居住の快適性を重視する住宅地域であり、自用目的での取引が大半であるため、実証性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、自用の戸建住宅が建ち並び、賃貸市場が未成熟であり、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域であること、標準地は指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難と判断されたため、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討も踏まえて、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	木津駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木津川市京都府木津川市城山台１０丁目２４番１４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因はない。生活利便施設等の新設や住環境等から、地価は上昇傾向で推移と予測する。 (2)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。今後住宅の集積度が高まり熟成度が高まると予測する。コロナ禍による影響は見られず、需要者の土地購入意欲は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万2,412 円 1平米 7万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万2,412円 1平米 7万300円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)木津川市は近年人口、世帯数ともに増加傾向である。新型コロナの不動産市場への影響は用途、地域等で程度の差が認められる。 (2)木津川市の総人口、世帯数共に微増傾向、ニュータウンの建設が総人口、世帯数の増加に寄与している。
地域要因
(1)比較的新しい大規模住宅団地に属し、居住環境は徐々に成熟している。生活利便施設等も整いつつあり、不動産需要は増加傾向である。 (2)中規模一般住宅が多い区画整然とした住環境に優る住宅地域である。住宅等が集積しつつあり、熟成度が高まりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市城山台１０丁目２４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,520 円／平米 24万3,057 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,990 円／平米 24万7,917 円／坪
標準価格 平米 坪	7万745 円／平米 23万3,883 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市城山台１０丁目２４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,451 円／平米 25万6,053 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,962 円／平米 25万1,130 円／坪
標準価格 平米 坪	7万205 円／平米 23万2,098 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市城山台１０丁目２４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,645 円／平米 20万7,104 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,025 円／平米 20万5,055 円／坪
標準価格 平米 坪	7万967 円／平米 23万4,617 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市城山台１０丁目２４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万363 円／平米 19万9,560 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,605 円／平米 19万3,748 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,355 円／平米 22万9,288 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市城山台１０丁目２４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,960 円／平米 17万5,086 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,922 円／平米 17万1,654 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,976 円／平米 23万1,341 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情