路線価 (2023) 京都府木津川市兜台7-3-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 木津川市京都府木津川市兜台７丁目３番７
価格時点	2023 年
駅名	高の原駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,760万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円／坪 1平米 13万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね木津川市、京田辺市、精華町内の大規模に開発された住宅団地が中心である。需要者は京都府内の居住者に限らず、大阪府内、および奈良県内のからの転入者も多く見られる。近隣地域は駅徒歩圏内の大型団地内の住宅団地で、生活利便性は良好である。木津川市城山台で大型宅地供給が行われているが、当該地域への影響は軽微と考察した。 (2) 同一需給圏は、概ね木津川市、京田辺市、精華町内の大規模に開発された住宅団地が中心。需要者は京都府内の居住者に限らず、大阪府内及び奈良県内からの転入者も多く見られる。近隣地域は駅徒歩圏内の生活利便性が高い住宅地域であるが、画地規模が大きく総額が嵩む為、市場滞留期間がやや長期化している。新型コロナによる影響は少ないが、木津川市城山台で大量の宅地供給が行われていること、兜台の人口減少が懸念される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の地域的特性や公法上の規制等を勘案すれば、当地域は居住の快適性、利便性等を重視する自己使用目的の取引が大半で、収益還元法の適用は断念した。したがって、取引市場において発生した取引事例に基づき、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は大規模に開発されたニュータウン内で、自用の戸建住宅利用がほとんどで、容積率も低く共同住宅等の収益物件は少ない地域であることから、収益価格は試算しなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地との検討も踏まえ、市場の特性を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。
交通
交通施設	高の原駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木津川市京都府木津川市兜台７丁目３番７
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別の変動要因がない。良好な居住環境を保っており需要は底堅いが、人口の減少が見られ、地価動向としては将来的には下落する恐れがあると予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。良好な居住環境を保っており需要は底堅いが、人口減少が見られ、将来的に地価は下落する恐れがあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)木津川市全体の人口はニュータウンの影響もあり増加傾向にあるが、変異型コロナの影響もあり景気動向は不透明で、既存住宅の需要は弱い。 (2)当市の人口は増加傾向にあるが、宅地分譲面積及び住宅着工件数はここ数年減少している。大型住宅団地開発による宅地供給過多が懸念される。
地域要因
(1)特段の変動要因は認められない。 (2)最寄り駅まで徒歩圏内で生活利便性も良好であるが、城山台等の大量の宅地供給、兜台の人口減少が懸念される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市兜台７丁目３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,218 円／平米 34万1,239 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,783 円／平米 46万8,735 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市兜台７丁目３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,820 円／平米 34万9,841 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,820 円／平米 34万9,841 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,780 円／平米 44万2,277 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市兜台７丁目３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,627 円／平米 29万6,307 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,870 円／平米 29万498 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,534 円／平米 43万8,157 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	相楽郡精華町
地域	京都府木津川市兜台７丁目３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,447 円／平米 42万7,952 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,923 円／平米 41万2,995 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,756 円／平米 43万8,891 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情