路線価 (2023) 京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田26-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 乙訓郡大山崎町京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田２６番１６
価格時点	2023 年
駅名	大山崎駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円／坪 1平米 16万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急京都線ＪＲ京都線等の沿線に存する住宅地域で、区画整然とした熟成した中小規模一般住宅地域である。主たる需要者は同圏域の二次取得層等で、標準的画地規模での更地価格は１，６００万円前後、新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は、大山崎町及び長岡京市を中心として、阪急京都本線及びＪＲ東海道本線沿線に形成される住宅地域である。需要者は同一需給圏及びその周辺に居住し、同町に地縁を有する個人が中心となる。駅接近性に優れる住宅地の需要は安定的に推移しているが、駅接近性に劣る住宅地の需要は弱含みとなっている。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地１，５００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には賃貸住宅がほとんど存在せず、また、用途的にも戸建住宅が中心であり、居住の快適性・利便性が重視される地域である。したがって取引の中心は自用目的となっている。対象公示地の評価額を決定するにあたっては、以上の観点を踏まえ、代表標準地との均衡も得られていることから比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地は、小規模一般住宅の多い既存住宅地域であり、経済合理性や建物配置からみて共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格の試算は困難であると判断した。近隣地域内においては自用目的での取引が中心であり、市場での売買価格を持って価格が形成される傾向が強い。従って、市場性を反映した実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大山崎駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	28.7 坪 (95 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	乙訓郡大山崎町京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田２６番１６
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)以前に開発された区画整然とした一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も地域要因に大きな変化はなく推移するものと見込まれる。 (2)一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、長引く新型コロナウイルス感染症の状況が徐々に緩和されつつあるが、持ち直しの動きには弱さがみられ、今後もその動向が注視される。 (2)不動産需要は堅調であるが、世界的なインフレ圧力や金利の上昇、金融政策の見通しが不透明でるため、不動産市場の不確実性は高まっている。
地域要因
(1)比較的閑静な住宅地域で一定の需要が認められ、地価水準は上昇傾向となっている。 (2)住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動要因は見られない。
個別的要因	(1)特別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	乙訓郡大山崎町
地域	京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田２６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,884 円／平米 43万9,315 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,235 円／平米 53万6,349 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,235 円／平米 53万6,349 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	乙訓郡大山崎町
地域	京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田２６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,554 円／平米 51万7,568 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,779 円／平米 51万5,005 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,805 円／平米 54万1,539 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	乙訓郡大山崎町
地域	京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田２６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,987 円／平米 50万9,081 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,065 円／平米 51万2,645 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,314 円／平米 54万6,528 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	乙訓郡大山崎町
地域	京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田２６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,848 円／平米 51万5,233 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,769 円／平米 48万8,524 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,737 円／平米 54万4,621 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情