路線価 (2023) 京都府久世郡久御山町残り:中島沖ノ内10・11合併 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 久世郡久御山町京都府久世郡久御山町中島沖ノ内１０番・１１番合併
価格時点	2023 年
駅名	淀駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (469 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,000 円 1平米 3万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (469 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,330 円／坪 1平米 3万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は久御山町域を中心として京都府南部に所在する市街化調整区域内の住宅地域の存する範囲である。取引の中心は農家集落内の住宅などで建物利用について行政的に強い規制を受ける物件が多く、一般戸建住宅などの取引は少ない。需要者の大半は近隣者もしくは地縁的選好性を有するもので他地域からの転入は少ない。取引件数が少なく、画地規模や立地条件にばらつきが見られるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は概ね久御山町及び隣接する八幡市、京田辺市、宇治市等の市街化調整区域等の圏域で、農家住宅、中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人が大半で、需要がある程度限定される傾向があることや駅からの距離もあり、需要は弱めである。取引件数が少なく、規模等も様々なため、需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家住宅の建ち並ぶ市街化調整区域にあり、同区域においては取引そのものが非常に少なく、地縁者による自己利用目的が大半である。行政的条件などからも共同住宅の建設は困難で、かつ賃貸市場も成立しないため、収益還元法は適用しない。このため、規範性のある農家住宅の取引事例を重視し、これにより求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の戸建住宅がほとんどの市街化調整区域内の既成住宅地域であり、賃貸市場は成立していないので、収益還元法は適用しない。よって、実需に基づいた取引価格から求められた比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	淀駅南東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	141.9 坪 (469 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ周辺に農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久世郡久御山町京都府久世郡久御山町中島沖ノ内１０番・１１番合併
標準地の範囲
東	150 m
西	40 m
南	240 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は市街化調整区域内に存する農家住宅主体の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。今後の地価は暫く弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)農家住宅、一般住宅が多い市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後も現状のまま推移するものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,000 円 1平米 3万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,330 円 1平米 3万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,330円 1平米 3万6,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響による経済情勢は改善されつつあるが、消費者物価の上昇、企業の景況感悪化により、地価の先行きは不透明感がある。 (2)景気は、長引く新型コロナウイルス感染症の状況が徐々に緩和されつつあるが、持ち直しの動きには弱さがみられ、今後もその動向が注視される。
地域要因
(1)周辺を含め住宅地の地域要因に大きな変動はない。久御山町内の市街化調整区域において需要は弱く、地価は弱含みである。 (2)市街化調整区域内の既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動もなく、需要者の範囲も限定的で、地価は弱含んで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	八幡市
地域	京都府久世郡久御山町中島沖ノ内１０番・１１番合併
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万258 円／平米 13万3,093 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,541 円／平米 13万723 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,622 円／平米 12万4,378 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府久世郡久御山町中島沖ノ内１０番・１１番合併
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,469 円／平米 14万403 円／坪
推定価格 平米 坪	4万550 円／平米 13万4,058 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,826 円／平米 12万5,053 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京田辺市
地域	京都府久世郡久御山町中島沖ノ内１０番・１１番合併
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,154 円／平米 11万9,525 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,545 円／平米 11万7,512 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,644 円／平米 11万4,533 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	0.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	八幡市
地域	京都府久世郡久御山町中島沖ノ内１０番・１１番合併
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,491 円／平米 13万7,169 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,325 円／平米 13万6,620 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,432 円／平米 12万3,750 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	八幡市
地域	京都府久世郡久御山町中島沖ノ内１０番・１１番合併
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万230 円／平米 9万9,940 円／坪
推定価格 平米 坪	3万978 円／平米 10万2,413 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,979 円／平米 11万8,947 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情