路線価 (2023) 京都府船井郡京丹波町実勢下岡52-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 船井郡京丹波町京都府船井郡京丹波町実勢下岡５２番３外
価格時点	2023 年
駅名	胡麻駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	632万 円 (672 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	632万 円 (672 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,076 円／坪 1平米 9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京丹波町及び周辺市における農家集落地または郊外型の住宅地域である。住宅地としての需要者は周辺居住者が中心であり、地縁、血縁等を有するものに限定される。少子高齢化、人口減少等により需要が少ないため土地の買い手がつかず、太陽光発電用地が多く見られる。当該地域では需要減少により住宅地としての取引件数は少なく、規模によりばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、概ね京丹波町を中心にその周辺市町に形成された農家住宅を中心とする地域一帯である。圏外からの転入はほとんど見られず、需要者は地縁性を有する個人が中心である。人口減少・高齢化が進む中、近隣地域及びその周辺地域は、中心市街地から離れた農家集落地域であり、需要は弱含みの状況が続いている。静態的な取引市場で、利用目的が一様でないことや地縁取引も多いことから、市場での中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格として比準価格のみが求められた。対象地の存する地域では収益性ではなく類似性を有する不動産の取引価格を指標とした価格形成がなされているため、対象地との類似性、代替性を有する取引事例に基づき求められた比準価格は、試算価格としての信頼性が高いものと判断される。代表標準地との比較検討、対象地の前年価格からの変動率も考慮して、比準価格が妥当と判断されたため、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益還元法は、賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。近隣地域は、郊外の農家集落地域であり、取引は自己利用目的が支配的である。よって、対象不動産と比較可能性を有する実際に取引された事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	胡麻駅南西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	203.3 坪 (672 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船井郡京丹波町京都府船井郡京丹波町実勢下岡５２番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	府道沿いの農家集落地域
街路	１１ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)いわゆる集落地域であるが人口減少等により土地需要が減退しており、周辺では太陽光発電用地が増加しており、地域の衰退傾向が継続するものと予測される。地価水準もしばらくは下落傾向が続くものと予測される。 (2)府道沿道の農家集落地域であるが、近年は太陽光発電用地が多くみられ住環境の低下が懸念される。また、人口減少・高齢化が進むなか不動産に対する需要は衰退傾向にあり、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2022年	1坪 3万2,234円 1平米 9,750円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2019年	1坪 3万2,234円 1平米 9,750円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京丹波町では人口減少、少子高齢化等による地域の衰退傾向が続いており、有効活用が見込めない不動産に対する需要は依然として低迷している。 (2)京丹波町では、人口減少と高齢化の進行等を背景に、住宅地需要は依然低調である。
地域要因
(1)集落地域であり住宅地としての選好性は低く、地域要因に大幅な変動は認められない。 (2)旧来からの農家集落であり、人口減少が続くなかで、需要は弱含みの状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｔ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	船井郡京丹波町
地域	京都府船井郡京丹波町実勢下岡５２番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,372 円／平米 4万7,514 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,786 円／平米 4万5,577 円／坪
標準価格 平米 坪	9,674 円／平米 3万1,982 円／坪
査定価格 平米 坪	9,670 円／平米 3万1,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｔ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	船井郡京丹波町
地域	京都府船井郡京丹波町実勢下岡５２番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,664 円／平米 2万8,643 円／坪
推定価格 平米 坪	9,011 円／平米 2万9,790 円／坪
標準価格 平米 坪	9,299 円／平米 3万742 円／坪
査定価格 平米 坪	9,300 円／平米 3万746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	船井郡京丹波町
地域	京都府船井郡京丹波町実勢下岡５２番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,091 円／平米 3万55 円／坪
推定価格 平米 坪	8,857 円／平米 2万9,281 円／坪
標準価格 平米 坪	9,606 円／平米 3万1,757 円／坪
査定価格 平米 坪	9,610 円／平米 3万1,771 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｔ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	船井郡京丹波町
地域	京都府船井郡京丹波町実勢下岡５２番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,289 円／平米 2万7,403 円／坪
推定価格 平米 坪	7,750 円／平米 2万5,622 円／坪
標準価格 平米 坪	9,064 円／平米 2万9,966 円／坪
査定価格 平米 坪	9,060 円／平米 2万9,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情