路線価 (2023) 京都府船井郡京丹波町院内鍋山12-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 船井郡京丹波町京都府船井郡京丹波町院内鍋山１２番１７
価格時点	2023 年
駅名	下山駅 から 6800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	190万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,019 円 1平米 1万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	188万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円／坪 1平米 1万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京丹波町及び周辺地域に開発された住宅団地等の範囲である。需要者は京都府及び隣接府県に居住する二次取得者層であり、別荘利用や田舎暮らしを志向する購入者が見込まれる。周辺地域では過去に別荘地開発等が多数行われ、潜在的なものも含めて供給過剰な状態が続いている。道路の維持管理状態やインフラ整備状況等が選好性に影響しており、対象地周辺での市場の中心価格帯は５０坪程度の土地で１００万円から３００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、概ね京丹波町を中心にその周辺市町において開発された住宅団地等である。需要者は別荘利用や田舎暮らしを前提とした京都府や大阪府等に居住する個人が中心である。供給過剰な住宅団地では住宅需要が低迷している一方で、未利用地での太陽光発電装置の設置が進み住環境の低下が懸念されている。市場での価格帯は、土地のみで１００～３００万円程度が中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格として比準価格のみが求められた。対象地の存する地域では収益性ではなく類似性を有する不動産の取引価格を指標とした価格形成がなされているため、対象地との類似性、代替性を有する取引事例に基づき求められた比準価格は、試算価格としての信頼性が高いものと判断される。また、代表標準地との比較検討、対象地の前年価格からの変動率も考慮して、比準価格が妥当と判断されたため、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益還元法は、戸建住宅用に開発された住宅団地内であり共同住宅を想定することが非現実的であるため適用を断念した。また、需要者は主に別荘利用や田舎暮らしを志向するため、取引は自己利用目的が支配的である。よって実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下山駅南方
距離	6800 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船井郡京丹波町京都府船井郡京丹波町院内鍋山１２番１７
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	130 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	別荘利用や未利用地も多い分譲住宅団地。
街路	基準方位北５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)未利用地の多い住宅地域であり、土地利用に変化等は見られず、当面は現状のまま推移すると予測される。地価水準については、下落傾向が継続するものと予測される。 (2)別荘需要等を見込んで開発された未利用地が多い住宅団地であり、近年町内では太陽光発電装置の設置が多くみられ住環境の低下が懸念されている。需給は供給過多であり、地価の下落傾向は今後も続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,019 円 1平米 1万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京丹波町では人口減少、少子高齢化等による地域の衰退傾向が続いており、有効活用が見込めない不動産に対する需要は依然として低迷している。 (2)京丹波町では、人口減少と高齢化の進行等を背景に、住宅地需要は依然低調である。
地域要因
(1)新規の住宅建設はほぼ見られず、地域要因に大幅な変動は認められない。 (2)町内の住宅団地は供給過剰の状況にあり、人口減少が続くなか需要は依然として弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｔ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	船井郡京丹波町
地域	京都府船井郡京丹波町院内鍋山１２番１７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,924 円／平米 4万6,033 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,562 円／平米 4万4,836 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,416 円／平米 3万7,741 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｔ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	船井郡京丹波町
地域	京都府船井郡京丹波町院内鍋山１２番１７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,617 円／平米 3万8,406 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,053 円／平米 3万6,541 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,165 円／平米 3万6,911 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	船井郡京丹波町
地域	京都府船井郡京丹波町院内鍋山１２番１７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万395 円／平米 3万4,366 円／坪
推定価格 平米 坪	1万104 円／平米 3万3,404 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,366 円／平米 3万7,576 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｔ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	船井郡京丹波町
地域	京都府船井郡京丹波町院内鍋山１２番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,372 円／平米 4万7,514 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,786 円／平米 4万5,577 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,136 円／平米 3万6,816 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情