路線価 (2023) 京都府船井郡京丹波町須知天神34-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 船井郡京丹波町京都府船井郡京丹波町須知天神３４番２外
価格時点	2023 年
駅名	下山駅 から 7000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (643 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (643 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,989 円／坪 1平米 2万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、同町のほか京都府北中部郊外寄りの商業地域である。需要者は、地元個人事業者のほかチェーン店舗経営を行う企業等が中心となる。国道沿いであるが近隣商業地域的な特徴が見られ、ロードサービス事業所のほか、周辺住民向けの店舗も見られる。交通量減少等により需要は減退しており、土地の取引件数は少ない地域である。また、規模にばらつきもあるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は、概ね京丹波町を中心にその周辺市町を含む商業地域である。需要者は、当該圏域に地縁性を有する個人・法人のほか全国チェーン展開の事業者が中心となる。背後地の人口減少や高齢化に加えて、京都縦貫自動車道の開通により車両交通量が減少し、商業繁華性が低下している。土地の取引件数は少なく、取引規模の多様性もあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域においては自用の店舗、事業所等が中心となっており、類似地域等で成約した信頼性のある取引事例に基づき試算した比準価格の規範性は高い。一方、当該地域では賃貸需要は少なく、建物賃貸借による収益価格は不動産取引価格指標として重視されていない。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との検討及び前年価格からの変動率も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗や営業所が中心となる路線商業地域であるが、賃貸・投資市場が未成熟で、収益性の観点から価格形成されることは少ないため、収益価格の規範性はやや劣る。よって実際に取引された事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との検討及び前年価格からの変動をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下山駅西方
距離	7000 m
土地の状態
土地面積	194.5 坪 (643 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所が混在する国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船井郡京丹波町京都府船井郡京丹波町須知天神３４番２外
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	20 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	京丹波町中心部に近いが店舗等の集積度は低い地域。
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)京都縦貫自動車道開通により交通量が減少した国道沿いの地域であり、店舗の集積度は低く、衰退傾向で推移するものと予測され、地価水準も下落傾向が続くものと予測される。 (2)国道沿いの商業地域であるが、京都縦貫自動車道の開通以来、道路交通量の減少等により商環境の改善が見られない状況が続き、地価の下落傾向は今後も継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
前年から次年への変動率 -4.2 ％
2022年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
前年から次年への変動率 -4.2 ％
2019年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化等による地域の衰退傾向が続いており、有効活用が見込めない不動産の需要は低迷している。人口減少等により商圏は縮小傾向にある。 (2)京丹波町では、人口減少と高齢化の進行、また車両交通量の減少等を背景に、商業地需要は依然低調である。
地域要因
(1)京都縦貫自動車道の「道の駅味夢の里」に通過交通の消費が移り、既存国道沿い商業地域の繁華性は減退傾向にある。 (2)国道沿道であるが、人口及び交通量減少により、需要は低調である。　観光客は、２ｗａｙアクセス可能な「道の駅味夢の里」に流れている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｔ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	船井郡京丹波町
地域	京都府船井郡京丹波町須知天神３４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,196 円／平米 10万3,134 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,996 円／平米 9万9,167 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,249 円／平米 8万3,473 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｔ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	船井郡京丹波町
地域	京都府船井郡京丹波町須知天神３４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,372 円／平米 4万7,514 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,786 円／平米 4万5,577 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,665 円／平米 8万8,154 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	船井郡京丹波町
地域	京都府船井郡京丹波町須知天神３４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,636 円／平米 6万4,917 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,841 円／平米 5万8,982 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,782 円／平米 8万5,235 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府船井郡京丹波町須知天神３４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,448 円／平米 13万415 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,831 円／平米 14万4,905 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,498 円／平米 8万4,296 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情