路線価 (2023) 京都府船井郡京丹波町下山わらび56外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 船井郡京丹波町京都府船井郡京丹波町下山わらび５６番外
価格時点	2023 年
駅名	下山駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,620万 円 (8712 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,324 円 1平米 6,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5,620万 円 (8712 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,324 円／坪 1平米 6,450 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京丹波町及び周辺地域における工業地域である。需要者は地元事業者が中心であり、京都府北中部に拠点を必要としている製造業者、物流業者も潜在的な需要者となる。国道バイパスにより街路条件が改善されたものの、高速道路からのアクセスに劣る工業団地であり、需要は低迷している。当該地域では取引件数は少なく、画地規模にばらつきもあるため取引市場で中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、概ね京都府北中部に存する工業地域一帯である。主な需要者は地元事業者であり、京都府北中部への拠点を要する製造業者等も潜在的な需要者となる。圏内の他の工業団地に比し高速交通網へのアクセス性に劣り需要は低迷している。京丹波町内においては、工業地の取引件数が少なく、取引規模の多様性もあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域周辺は自用の工場等を中心とする地域であり、工場等建物の賃貸市場は形成されていないため、収益価格を求めることが出来なかった。試算価格として比準価格のみが求められたが、対象地との類似性、価格牽連性を有する取引事例に基づき求められた比準価格は、試算価格としての信頼性を有するものと判断される。したがって、他の標準地との検討及び対象地の前年価格からの変動を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の工場や倉庫が中心となる工業地域であるが、賃貸・投資市場が未成熟で、収益性の観点から価格形成されることは少ないため収益還元法の適用を断念した。また、需要者は地元法人が中心であり、取引は自己利用目的が支配的である。よって実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、類似する他の標準地との検討及び前年価格からの変動をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下山駅東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	2635.2 坪 (8712 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場の多い丘陵地の工業団地
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	船井郡京丹波町京都府船井郡京丹波町下山わらび５６番外
標準地の範囲
東	250 m
西	0 m
南	250 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場の敷地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	80 m
面積	4800 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	未利用地、太陽光発電用地も多く見られる工業団地
街路	１２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場の集積度は低くソーラーパネル用地も多く見られ、当面は現状の利用状況のまま推移すると予測される。当該地域の工業地需要は低迷しており、地価は下落には至らないものの弱含みで推移するものと予測される。 (2)土地利用に変動はなく当面現状維持にて推移すると予測する。近年町内では太陽光発電用地が多くみられ、需要は低迷している。地価水準は低廉であり、横ばい乃至微減傾向にて推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,324 円 1平米 6,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,324 円 1平米 6,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,324円 1平米 6,450円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万1,324円 1平米 6,450円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,324円 1平米 6,450円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2万1,324円 1平米 6,450円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域の衰退傾向が続いており、有効活用が見込めない不動産の需要は低迷している。京都府南部の工業地価格上昇は京丹波町には波及していない。 (2)京丹波町では、人口減少と高齢化等を背景に、不動産の需要は依然低調である。都市部における工業地需要高まりの余波はまだ見受けられない。
地域要因
(1)高速道路からのアクセスに劣り、選好性の低い工業団地であるが、工場の拡張工事は散見される。 (2)地域要因に特段の変動はなく、高速道路からのアクセスに劣り、太陽光発電装置も見られる工業団地である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｔ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	船井郡京丹波町
地域	京都府船井郡京丹波町下山わらび５６番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,310 円／平米 1万4,249 円／坪
推定価格 平米 坪	4,310 円／平米 1万4,249 円／坪
標準価格 平米 坪	6,570 円／平米 2万1,720 円／坪
査定価格 平米 坪	6,570 円／平米 2万1,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府船井郡京丹波町下山わらび５６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
標準価格 平米 坪	6,613 円／平米 2万1,863 円／坪
査定価格 平米 坪	6,610 円／平米 2万1,853 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府船井郡京丹波町下山わらび５６番外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万137 円／平米 3万3,513 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,263 円／平米 3万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	6,374 円／平米 2万1,072 円／坪
査定価格 平米 坪	6,370 円／平米 2万1,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府船井郡京丹波町下山わらび５６番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,090 円／平米 3万52 円／坪
推定価格 平米 坪	9,463 円／平米 3万1,285 円／坪
標準価格 平米 坪	6,424 円／平米 2万1,238 円／坪
査定価格 平米 坪	6,420 円／平米 2万1,225 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情