路線価 (2023) 大阪府大阪市都島区都島北通2-157 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市都島区大阪府大阪市都島区都島北通２丁目１５７番
価格時点	2023 年
駅名	野江内代駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4,570万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万4,532 円 1平米 32万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,570万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万4,532 円／坪 1平米 32万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は谷町線都島駅、野江内代駅を最寄駅とする住宅地域及び混在地域等である。需要者は都島区内に居住する一次取得者のほか、隣接区等からの需要も見込まれる。近隣地域周辺は特に子育て世帯等による需要が強い傾向にある。対象標準地は野江内代駅まで徒歩約７分程度と近く、大阪中心部へのアクセスも良好で利便性に恵まれ、需要は堅調な状態が続いている。市場の中心価格帯は標準地規模の場合、４，０００万円台後半程度である。 (2) 同一需給圏は、都島区、隣接区内の住宅地域である。需要者は主に、同一需給圏内の一次及び二次取得者層。需給動向は、都島区内でも選好性が高く、都心への接近性は良好であり需要は高い。中心となる価格帯は土地１５０㎡程度で、４，８００万円～５，２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集し試算しており、市場実態を反映した価格として高い規範性が認められる。収益価格も都島区内において想定建物と一定の類似性を有する賃貸事例を収集し試算している。しかし、主たる需要者は収益性より居住の快適性や利便性等を重視して行動することから、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地の周辺には賃貸マンション、アパート等の収益物件も見られる地域であるが、近隣地域は、利便性を重視する自己使用目的での取引が中心の住宅地域であることから快適性を重視する取引価格の水準を指標に決定される事が一般的である。したがって本件においては、比準価格を概ね標準に、収益価格を比較考量し、周辺の需給動向等を勘案し、代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	野江内代駅西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅が多く、店舗等の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市都島区大阪府大阪市都島区都島北通２丁目１５７番
標準地の範囲
東	120 m
西	20 m
南	60 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のなかに、店舗等が混在する住宅地域であり、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないと予測する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準は概ね上昇傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は、中小規模一般住宅のほか、店舗等が混在する住宅地域として概ね成熟している。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 106万4,532 円 1平米 32万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 106万4,532 円 1平米 32万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都島区では人口は微増傾向が続いている。土地等の取引件数は概ね前年並みで、取引価格は上昇傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注意する必要がある。都島区の生産年齢人口は微増傾向にある。
地域要因
(1)谷町線都島駅、野江内代駅が徒歩圏内にあり、生活利便性及び教育環境が良好な住宅地として需要は強く、地価は上昇している。 (2)特に変動は認められない。標準地において、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	304 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市都島区
地域	大阪府大阪市都島区都島北通２丁目１５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万9,147 円／平米 108万8,160 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,968 円／平米 111万4,016 円／坪
標準価格 平米 坪	31万7,595 円／平米 104万9,969 円／坪
査定価格 平米 坪	31万8,000 円／平米 105万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	311 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市都島区
地域	大阪府大阪市都島区都島北通２丁目１５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万9,755 円／平米 109万170 円／坪
推定価格 平米 坪	34万2,079 円／平米 113万913 円／坪
標準価格 平米 坪	32万8,922 円／平米 108万7,416 円／坪
査定価格 平米 坪	32万9,000 円／平米 108万7,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	307 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市都島区都島北通２丁目１５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,658 円／平米 98万751 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,112 円／平米 98万5,558 円／坪
標準価格 平米 坪	31万6,803 円／平米 104万7,351 円／坪
査定価格 平米 坪	31万7,000 円／平米 104万8,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	310 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市都島区
地域	大阪府大阪市都島区都島北通２丁目１５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万2,025 円／平米 96万5,435 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,519 円／平米 98万3,598 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,913 円／平米 105万7,632 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	310 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市都島区
地域	大阪府大阪市都島区都島北通２丁目１５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,084 円／平米 92万2,652 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,203 円／平米 95万2,799 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,162 円／平米 105万5,150 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情